一、項目概況 .................................................................. 1
1.1 三水經濟概述 ............................................................ 1
1.2 三水房地產發展狀況 .................................................. 2
1.3 2006年三水房地產供應量 .......................................... 4
二、項目分析 ................................................................... 7
2.1 項目位置 .................................................................... 7
2.2 三水商業現狀 ............................................................. 8
2.3 項目的發展機遇 ......................................................... 9
2.4 本項目SWOT分析 .................................................... 10
2.5 項目建議 .................................................................. 12
三、市場定位 ................................................................. 14
3.1 項目定位 .................................................................. 14
3.2 項目各區規劃 ........................................................... 14
3.3 項目建筑風格建議 .................................................... 15
3.4 配套設施建議 ........................................................... 16
3.5 租金定位 .................................................................. 16
四、項目經營理念 .......................................................... 17
4.1 商場經營理念 ........................................................... 17
4.2 經營策略 .................................................................. 19
五、項目開發成本 .......................................................... 21
5.1 裝修標準 .................................................................. 21
5.2 項目改造成本 ........................................................... 22
六、總結 ........................................................................ 24
附錄一：商業地產的發展趨勢 ......................................... 25
1、“MALL”的含義 ........................................................... 25
2、中國MALL的模式 ....................................................... 27
3、當前制約我國MALL的關鍵要素 .................................. 27
附錄二：中國十大MALL排行榜（按建筑面積排序）......... 30

一、項目概況

       1.1 三水經濟概述

       佛山市三水區位于廣東省中部，珠江三角洲西北端，因西、北、綏江在境內匯流，故名三水。全區總面積874平方公里，轄6個鎮，總人口44萬。有海外華僑、港澳合計胞20多萬，是廣東著名的僑鄉。
       三水是佛山市“2+5”城市組團中5個30萬～50萬人口規模城區的重點發展區域之一。2005年全國中小城市排名中，三水位列第八，同屬佛山的順德、南海也進入了前十名，由此可見三水的經濟實力。
       從2003年8月到2005年8月，在兩年的時間里，《佛山市三水區城市總體規劃》通過多次修改，目前已經初步確定。三水區城市建設的目標就是成為珠三角西、北江交匯處的園林城市，廣佛都市圈西部交通樞紐及旅游、會議、培訓基地，三水區的政治、經濟、文化中心。今后，三水區將抓住機遇，通過進行產業結構調整、整合過境交通、建設新行政中心、文娛中心，提升商業中心職能等舉措，改善生活居住環境，營造出親山近水的城市風貌，體現良性互動的組團式發展局面。城市人口的規模不斷擴大，需要通過專項規劃來促進人口與經濟、社會、環境、資源的協調發展。針對目前三水區市政以及環境建設相對滯后的局面，編制單位在專項規劃方面注重精雕細琢，對供水、排水、供電、電信、燃氣等方面都進行可新一輪的研究和規劃。根據規劃，三水將建立占地約6.8公頃的文化中心，包括圖書館、文化館、展覽館等；三水區將不斷完善城市各類綠地系統，使各項指標在規劃期間達到國家園林城市標準，人均公共綠地大于7平方米，綠地率32％以上；預計用水指標為每萬人0.7萬立方米～0.9萬立方米，人均建設用地控制在120平方米以內。

       1.2 三水房地產發展狀況

       從2005年中到2006年初，三水樓市連續出現了三件大事，引起了佛山房地產界的強烈關注——第一件就是在2005年6月，三水7家本地的發展商聯合起來以3.23億元競得恒達花園227畝“地王”；第二件就是去年年底，麗日集團在云東海旅游經濟區競得1400畝地塊，首次進入三水開發天鵝湖別墅項目；第三件就是佛山匯銀創展公司在三水江南新區拿下4306畝超級地塊，規模之大史無前例。
       與此同時，由三水區建設局房產業務股提供的數據發現，2004年，三水商品房成交81.87萬平方米，成交金額是16億元，平均樓價為1954.32元/平方米，創了三水成交量和成交金額“雙高”，三水樓市出現爆發性增長。而2005年，雖然三水商品房成交面積和成交金額同比都有所下降，但是平均樓價為2016元/平方米，創造了三水平均樓價的新高。
       自上世紀90年代以來，三水房地產曾經經歷了兩個高潮和兩個低谷，1993年三水撤縣設市后，1995年三水樓市出現第一個高峰期。從1996年到1998年，三水樓市開始回落，當時三水房地產市場處于無序和各自為陣的狀態，多數發展商開發的樓盤規模小，樓盤建設標準不高，行業發展水平低，當時政府有關部門就開始整頓，將80多發展商精簡為30多家，并著手規范管理混亂的房地產市場。從1999年開始，三水樓市又開始上升，在2000年出現了一個小陽春，商品房成交面積超過了53萬平方米。很快，經過2001年的小低潮之后。從2002年開始，在“2+5”組團式城市發展規劃引導下，加上三水城市總體規劃、江南新城規劃和一系列大規模的規劃建設的推進，三水樓市在2004年出現了一次大爆發。雖然2005年三水商品房交易量和交易金額同比下降不少，但是這只是暫時的，因為去年三水樓盤的供應量少，而且今年三水會陸續推出一些地塊，加上去年底今年初推出的地塊，未來三水房地產還會有一定的增長。
       這兩年，三水房地產均價漲幅較大，特別是三水中心城區的樓價上漲得更快，去年大概每平方米比2004年上漲了500元左右。現在三水西南中心旺地的花園式樓盤樓價已經上漲到約3000元/平方米。有業內人士分析，其中有樓盤的品質提高的原因，也有土地、建設等成本在不斷上漲的原因。目前，三水一些樓盤已經出現了入戶花園、躍式等戶型，原來多層住宅主導的局面發生了變化，10多層的小高層電梯洋房有增加的趨勢。
       不少業內人士認為，三水樓市起步低，上升空間還是大，禪城和外地發展商紛紛前來“涉水”，看中的還是三水未來房地產發展的前景。三水樓市目前最大的優勢就是環境優勢和價格優勢，三水是廣佛兩地的城市后花園，環境不可比擬，近年來一些有實力的品牌發展紛紛進駐三水，帶來了一些先進的開發理念和模式，改變了以往本地發展商小打小鬧的做法，提升了三水的房地產開發水平。
       不過也有不少業內人士認為，這兩年三水樓市出現了占地規模巨大的項目，而三水多數樓盤以本地客戶為主，市場容量有限，這些大盤項目貨量龐大，供應量上升，勢必造成競爭壓力。