摘  要
 

      XX新區，屬于南寧市“十一五”計劃確定啟動建設的兩大新區之一。本文通過對蟠龍新區 189 畝的一地塊的開發經營環境的市場調查分析，以及周邊主要同類競爭物業的比較后，依據XX新區當地的目前市場狀況和對未來的預測，對項目的可行性與開發經營策劃提出初步意見，并結合項目的特點優勢，對項目進行了投資分析、財務評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發經營的可能性。依據本文的方案，項目總建筑面積 212000 平方米，項目總投資 38042 萬元。經測算項目經營利潤為 7578 萬元 ，因此項目在經濟上具有較強的可行性。

      [關鍵字] XX新區 項目投資 開發經營
 

 

目  錄

第一章 前言

一、報告編制目的

二、報告編制依據

三、項目概況

第二章 項目開發經營環境分析

一、2005 年國內經濟及房地產市場回眸

二、南寧市房地產市場分析

三、有利投資經濟形勢成因分析

第三章 項目周邊物業市場調查分析

一、投資地塊的地理環境

二、蟠龍新區區域分析

三、項目周邊主要物業分析

四、蟠龍新區消費者調查分析

第四章 項目開發經營優勢點與機會點分析

一、房地產投資項目開發經營機會形成模式

二、項目開發經營優勢點

三、項目開發經營機會點

第五章 項目定位

一、目標市場定位

二、產品定位

第六章 項目規劃、建筑設計建議

一、項目總體規劃建議

二、住宅建筑設計建議

三、小區配套設施建議

四、環境藝術設計建議

第七章 項目開發經營策略及投資估算

一、項目開發經營策略

二、項目投資估算

三、項目實施進度安排

四、項目投資與籌資計劃

第八章 項目開發經營狀況分析

一、項目銷售計劃

二、項目銷售收入估算

三、項目經營成本估算

四、項目利潤估算

五、項目現金流量、財務凈現值及財務內部收益率

第九章 項目開發經營風險分析

一、項目盈虧平衡分析

二、項目開發經營主要風險及對策分析

第十章 結論與建議
 

第一章 前  言

 

一、報告編制目的

      1、在對項目開發經營環境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區位環境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。

      2、對項目的可行性與開發經營策劃提出初步意見，并對項目的規劃設計、建筑方案設計、環境藝術設計提出相應的建議。

      3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發經營的可行方式。

      4、對項目進行投資分析和風險分析。

      5、對項目決策及其實施的優化提出建議。

二、報告編制依據

      1、南寧市規劃局規劃方案；

      2、國家建設部及南寧市頒布的與房地產相關法律與政策；

      3、南寧市房產局提供資料；

      4、現場勘察和實地調研所得資料。

三、項目概況

      項目地塊位于蟠龍新區南寧大橋西面，總面積約 189 畝，其中有 30 畝為預留的辦公用地，實際開發面積為 159 畝，該地塊基本較為平整，經 文件批準通過，該地塊主要用途為商住用地，類別代號 ，容積率不大于 2.0，建筑密度不大于 ，綠化率不小于。建筑限高多層不超過 （約 米左右，不含底層層高 2.2 米以下的自行車庫），允許建高層，高層住宅層數不超過層（約 米左右）；

      本項目由電力局與富凱房地產開發有限責任公司合作共同開發，除 30 畝作為預留的辦公建設用地外，剩余用地面積 159 畝將用于開發建設中高檔次的住宅小區，并分為兩部分建設：其中的 99 畝用于開發建設區電力局定向開發住宅小區，余下 60 畝用于開發商品房小區；建筑形式采用組合式：多層 ，小高層，并初步確定項目主要技術指標如下：

      ①總用地面積：106000 平方米，約合 159 畝。

      ②容積率：2.0

      ③總建筑面積：212000M 2 公建面積：5000M 2

      ④建筑密度：（暫無設計方案無法計算出，建筑密度= 建筑基底總面積÷建筑用地總面積）。

      ⑤綠化率：35 %

      （以上數據是依據周邊物業的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優化）

      本項目遵循社區完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區服務為一體的規劃設想，區內生活設施齊全，配套有幼兒園、便利店、商業網點、社區醫療保健中心、郵局、銀行等設施，將是蟠龍半島新區新崛起的一個中等規模小區。項目建設內容：

      1、多層公寓及連排別墅

      多層公寓的總建筑面積約 72000 平方米，建筑樣式為框架結構，采用點式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，部分設計成復式、躍層和錯層，戶型新穎、實用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，部分做成景觀陽臺。宅前綠化結合組團綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達到戶戶見綠，推窗見景的景觀效果。

      2、小高層公寓

      小高層公寓的總建筑面積約 120000 平方米。

      3、配套商業面積（包括車庫）

      建筑面積約 15000 平方米

      4、公共生活設施

      總建筑面積約 5000 平方米，包括車庫、景觀綠化、社區醫療等。

      5、物業管理

      實行封閉式現代化物業管理。

      ▲供電系統：采用雙路供電，每戶獨立磁卡電表，高級安全插座；

      ▲通訊系統：每戶客廳及主臥室分別設置電話插口及 INTERNET 插口、寬帶網絡；

      ▲電視系統：每戶客廳及主臥室分別設置公用閉路電視及衛星電視；

      ▲郵政系統：每戶設有信、報箱并實行專遞服務；

      ▲周界防護系統：周邊采用圍墻和景觀綠化將小區與外界隔開，同時小區保安負責對小區周邊進行巡邏；