第一部分 總論

一、項目建設背景

       改革開放以來，中國的經濟發展取得了舉世矚目的成就，巨大的市場潛力和相對低廉的生產成本已使中國成為亞洲地區，乃至世界最具投資吸引力的國家之一。在 2005 年三月份閉幕的人代會上，溫家寶總理在政府工作報告中正式提出了“中部崛起”的概念，這意味著中央政府將在政策、財政、基礎設施建設等方面將會向中部地區傾斜，刺激經濟的快速發展。地處腹地的中部六省面臨著一次全新的歷史發展機遇，武漢作為中部省會城市的龍頭，理應走在快速發展的前列，盡早實現經濟的騰飛。
 

       “十五”期間，武漢市經濟保持較快發展勢頭，2001～2005 年間國內生產總值年均增長 12％以上，2005 年武漢的地區生產總值達到 2238 億元，人均生產總值首次突破 3000 美元，達到 3245 美元。固定資產投資突破 1000億元；社會消費品零售總額突破了 1000 億元。
 

       經濟的持續良好發展，有力地促進了房地產市場的發展。2001～2004年，武漢市的房地產市場形成了快速增長局面，發展態勢良好。2000 年，全市房地產投資僅為 101 億元，到 2004 年則達到了 233 億元，增長了 130％，特別是近兩年，增長率接近 30%。市場供求平穩增長，2004 年全市房屋竣工面積為 702.29 萬平方米，同比增長 12.9%。商品房銷售面積為 658.08萬平方米，同比增長 21.2%。2003、2004 年房地產銷售價格年均增長 12％左右，截止 2005 年年底，武漢住宅均價為 3416 元/平方米，比 2004 年均價增長 18%，仍然保持平穩的發展勢頭。與全大中城市相比，武漢的房價總體偏低，預計近幾年武漢房地產市場仍有較大的發展空間。
 

       2002 年 2 月底，湖北省提出了構建“武漢城市圈”的設想，即以武漢市為中心，組建黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門 8 個周邊城市的“1+8”經濟聯合體。隨著這一構想的逐步實施，將逐步壯大武漢區域經濟的發展，進一步提升武漢作為中心城市的地位和作用，增強武漢市的輻射能力和影響力，促進武漢房地產市場的發展。

       從武漢房地產的發展歷程里看，經歷了從城區——郊區——回歸城區的發展歷程，自從上世紀九十年度初期房地產熱開始，開發項目主要集中于老城區；到九十年代末期，以常青花園、百步亭花園為代表的大型經濟適用房項目開始逐步向城郊結合部擴展，其他開發商也順勢而上，后湖片區、沌口開發區、東湖開發區、東西湖區以及盤龍城開發區等均成為開發熱點，但由于遠城區由于交通、商業、教育、金融等大配套還存在一定空白點，生活不便，房屋空置率比較高；反觀老城區則由于近幾年武漢市大規模的市政基礎設施的建設，城市面貌得到極大的改觀，交通、綠化、環保等均有長足的進步，開發熱點又逐步回歸城區，尤其以世貿濱江、香港瑞安以及和計黃埔在老城區高調竟拍土地為代表，這些跡象表明，開發老城區的春天已經來臨。

二、項目概況

       項目名稱：漢口中心城區（原租界）綜合改造項目

       項目地址：南起江漢路、北至一元路路，東臨長江，西達中山大道，包括原英、法、俄三國原租界，涵蓋了原租界區的大部分區域。

       占地面積：1600 畝；其中一期啟動區 130 畝。

       總建筑面積：465 萬平方米，其中一期啟動區 280000 平方米

       容積率：4.36，其中一期啟動區 3.23.

       建設內容：

       對于列入國家及省市重點保護的歷史建筑予以保護、維修，實現整舊如舊，還原歷史舊貌；對于現有現代高層建筑予以整治，使其與周邊歷史建筑相協調；對于無保留價值的近現代建筑予以拆除，騰退出的土地進行商業開發，建設住宅、商業及配套設施。

       建設單位：武漢市XXXX投資開發集團有限公司

                         武漢XX集團有限公司

       投資與收益概況 該項目總投資200余億元，其中一期啟動區投資17.8億，預期收入 21.39 億元，稅前利潤 3.59 億元。