第一部分  項目概況

一、項目名稱：

三亞榆林灣“山水花都”國際安養城（暫名）。

二、項目性質：

海濱親水型城市度假休閑設施與住宅項目綜合開發（國有困難企業改革發展與職工再就業工程）。

三、項目建設地點及其條件：

項目建設地點位于三亞市榆林灣東岸、海南省榆亞鹽場駟軒分場的全部地界范圍。項目區位于三亞市主城區規劃范圍內，南接三亞市大東海旅游區，北靠三亞市田獨鎮，西臨榆林灣、大茅河與三亞市榆紅管區相連，東隔安羅嶺與亞龍灣國家級旅游度假區為鄰（通過田獨鎮的旅游專用通道和本項目區現有的600～1000米長的兩條山路均可通往亞龍灣），是連接三亞市區和三亞亞龍灣國家級旅游度假區、三亞海棠灣國家級旅游度假開發區、田獨鎮新興工業區、六道漁港及南海海洋漁業綜合服務基地的咽喉之地，正在建設中的紅沙大橋將把本項目區與三亞市區連為一體，其地理位置十分優越。

榆林灣是一個呈南北走向的狹長形海灣，其北部為大茅河出海口與田獨鎮國家級熱帶生態農業示范基地，南部為中國南海地區的重要海洋軍事要塞——榆林軍港，西側為三亞市的城市中心制高點——海螺嶺與狗嶺山地，東側為亞龍灣的主要背景山脈——安羅嶺，中間有大茅河、榆林灣水體及紅樹林生態長廊自北向南貫徹全境。其整體地形如同一把納涼休閑的太師椅，山海河城匯集一體、水木清華生機勃然，是三亞市區唯一可從事大型人工水系營造工程的高檔海濱建設項目開發用地，也是目前三亞市區碩果僅存的親水型城市旅游度假發展空間，具有無可限量的投資價值與升值前景。

四、項目（產品）定位：

（一）著眼基礎設施建設。對榆林灣、大茅河近4000畝水面及其沿岸的紅樹林生態環境進行徹底維護和改造，根治大茅河水患，疏道清淤，提高防洪、泄洪能力，防止水流倒灌給榆林灣、大茅河兩岸人民造成的生命、財產損失。

（二）改善榆林灣水質環境。以生物科技和工程科技手段，治理并恢復榆林灣、大茅河的水質環境，使之達到國家二類以上水質與海洋生物鏈得以重新自然繁衍的環保標準。

（三）保護紅樹林生態環境，使其繁榮昌盛，并使之成為提升三亞榆林灣旅游度假環境品位的“水上綠色景觀長廊”。

（四）按照三亞市整體的城市功能規劃進行運作。項目擬采取“近期功能與遠期功能相結合，旅游度假環境與生態環境相結合”的提升性規劃開發方式，擬將其建成集熱帶濱海濕地風光、水鳥棲息、熱帶花卉園藝、城市度假休閑、益智健身、水上游樂、國際會議會展及大型水上演藝、大型數碼噴泉、數碼焰火燈光工程等為一體的多功能的開放型城市公園，使之成為三亞市東大門的一方靚麗名片，成為三亞創建世界級熱帶濱海旅游城市的“海洋文化綜藝之窗”。

根據海南省規劃委員會有關“榆林灣旅游度假區”的規劃指導思想，三亞榆林灣“山水花都”國際度假城邦項目，擬按照三亞市旅游業發展規劃中將榆林灣作為“亞龍灣旅游度假延伸區域及旅游、后勤綜合服務基地”的基本定位，結合三亞創建世界級熱帶濱海旅游城市的發展目標，以“綠色浮島”的生態復合型地產開發理念，整合項目區得天獨厚的自然山水、休閑度假、生態養生資源，建設集人工島嶼景觀系統、熱帶花卉園藝產業、五星級海洋主題度假酒店（含海洋科技會館、酒店公寓）、國際老年康復、養生、度假、臨水旅游商業中心及大型低密度高尚住宅區（含鹽場職工安置區）為一體的國際性山水度假城邦，使之成為具有濃郁的海洋文化特色和世界級生活品位的“第二居住地”。

（五）維護三亞社會穩定，使之成為三亞經濟、社會發展和國有企業改制發展的典范。該項目地原為海南省榆亞鹽場的工業用地。為了貫徹海南省國有資產監督管理委員會[2006]129號《關于加快推進省屬國有企業改革工作的通知》文件精神，通過對榆亞鹽場進行企業改制，斥巨資補償職工安置費用，解決企業困境，改善職工生活，消除不安定隱患，為三亞的和諧穩定貢獻力量。項目的規劃建設，將充分考慮到榆亞鹽場職工“再就業工程”的實際需要，提供適合多種文化技能層面和就業年齡段的工作崗位、個體工商經營單位，優先滿足鹽場干部、職工的就業需求。目前榆亞鹽場就此合作項目的立項報告已經上報主管部門批準，三亞龍璽投資發展有限公司與海南省榆亞鹽場的合作開發協議也已于2006年12月8日正式簽訂。

五、市場定位

 本項目主要是針對中國“第三次置業”和國內外“第二居住地”市場而開發的高端度假與住宅產品。其基本的市場定位為：

（一）目標客戶群：

無閑照料老人的城市富有家庭，具有投資、度假多重需求的城市中產階層，孤獨的離退休干部，澹泊的文藝界人士和工作壓力較大的企業高管人員，以及被中國和平、穩定的發展局勢所吸引的各類國際投資置業人士（目前三亞的國際置業客戶主要來自俄羅斯、韓國、以色列、美國及歐洲等國家）。

（二）主要區域市場劃分：

包括：1）以避寒、養老為主的東北市場；2）以投資與“候鳥式”度假為主的上海、華東市場；3）以度假、養生為主的北京、華北市場；4）以晚年移民為主的西北市場；5）以“候鳥式”度假為主的西南、華南市場。

（三）旅游客源市場：

包括：1）中國內陸地區（其中主要是北方游客）和國外旅游者；2）三亞市民、海南當地的有車族（自游人）和外來旅游團隊。