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1 介紹
**管理顧問公司受*****房地產開發有限公司（業主）的委托，為其位于中國廣州清遠市的擬建酒店項目（擬建酒店或度假村）進行市場和財務可行性研究。
1.1 業主
*****房地產開發有限公司成立于 2003 年，主要致力于高爾夫球場內綜合地產項目的開發。2006 年 8 月，****發展集團有限公司控股了*****房地產開發有限公司。擬建項目將成為該公司的首個地產開發項目，該公司計劃繼續專注于以國內外高端客戶為目標市場的綜合開發項目。
2001年，****發展集團有限公司在山東青島注冊成立，總資產達人民幣 220億。其主要業務包括國際貿易、電子設備維護、工程咨詢和企業投資。
1.2 項目介紹
擬建地點地處清遠市南部，距離廣州市區大約一小時車程，業主在此擁有一座 18 洞的高爾夫球場和一個俱樂部。擬建項目總占地面積為 5,961 畝，整體項目計劃分 4 期開發，其中包括：二座 18 洞高爾夫球場、2 座主題酒店、異域風情的別墅區、溫泉、水上樂園、康體中心及商業設施。一期工程計劃于 2007年年中動工，預計整體工程將于 2010年年底完成。
• 分析目前及未來市場有關的旅游業及經濟方面的特征，以確定擬建酒店未來的市場潛力；
• 確定可能對擬建酒店構成不同程度競爭的現有及擬建的酒店設施；
• 分析清遠現有可比較的酒店設施及其各自的業績表現，如住宿率水平、平均房價和客源分布等；
• 基于對到訪旅客歷史和預期增長、經濟發展趨勢的分析，預測酒店需求市場的未來增長趨勢；
• 從市場運營角度對擬建酒店項目進行概念設計和設施推薦，優化擬建酒店的經營業績，并滿足顧客的期望；
• 預測該擬建項目的設施使用率水平；
• 對擬建酒店營業前 10年的預期財務狀況和投資回報進行分析。
1.4 主要假設
宏觀環境
• 未來將不會發生對廣州乃至中國的整體信心和前景構成重大影響因而損害商業活動和國內旅游的政治和行政事件、衛生健康、社會或自然事件；
• 重要的基礎設施，如飲用水、污水處理、電力及用氣設施等繼續以穩定及可靠的水平提供，以滿足顧客的期望，并達到其滿意水平。
• 中國尤其是廣州和清遠市的主要貿易伙伴國、投資和旅客來源國的經濟在將來不會經歷重大和持續的衰退；
• 近期內，人民幣不會經歷重大的貶值或者升值，我們在報告中所假設的通脹率將與實際通脹率保持一致；
• 出入廣州的交通系統將繼續保持通暢并獲得持續改善，以滿足該項目對交通便利程度的要求；
• 廣州市和清遠市政府將持續大力吸引外資，促進經濟發展，美化城市景觀，改進大清遠地區的生活基礎設施和環境；
• 清遠生態經濟開發區將吸引更多知名的外商投資企業入駐；
• 按計劃，在不久的未來，新白云國際機場將成為中國乃至東南亞重要的航空樞紐，吸引更多的國內與國際航班。
項目開發
• 擬建項目將如期完工；
• 擬建項目將成功地開發成設施完善，可自給自足的目的地，配備各種零售、居住及動態生活設施及活動；
• 擬建項目的休閑娛樂設施將按照一流的標準進行建設，并委托知名酒店管理公司管理。
• 項目地點的周邊環境將在項目開發前或與項目開發進程配合，大大改進與提高。
擬建酒店
• 擬建酒店項目將定位為一座國際水準的酒店，并委托一家國際酒店管理公司管理，管理公司將在員工及培訓方面做出相當大的投資，使酒店的服務水準能夠匹配其市場定位，并滿足顧客的期望；
• 未來將加入的競爭對手與本報告中的預測不會出現重大差異；
• 開業前，該酒店將適時推出頗富成效的市場推廣及促銷活動，并在我們分析預測所涵蓋的運營期間持續而有效地開展市場營銷活動；
• 該酒店將配備品質一流的各項設備設施及家具，未來運營期間，酒店也將在硬件設施的維護保養上制定充分的周期性保養和翻新計劃，并在我們分析所涵蓋的運營期間持續有效地實施此計劃，以始終維持其良好的設施狀況。
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