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根據建設部有關文件，城市優秀近現代建筑一般是指從19世紀中期至20世紀50年代建設的，能夠反映城市發展歷史、具有較高歷史文化價值的建筑物和構筑物。評估優秀近現代建筑的標準有以下幾條：一是原真性，即原來的真實性，后來變動要少，原來信息要多；二是代表性，即典型性，是同時代、同類建筑中的優秀代表；三是完整性，建筑構成齊全，結構完好，原有的各種裝修和裝飾基本具備；四是惟一性，指重要歷史事件的發生地，重要歷史名人故居或活動地，某類建筑在某地區僅存的孤例，本地區的“第一”；五是藝術性，即藝術水平高，體現了近現代的主流藝術；六是規模性，指有些單體建筑雖然藝術性不很高，但整體具備一定的規模，歷史環境保存好；七是地段性，指某單體建筑雖然藝術性不很高，但地處在重要地段，具有地域標志性。前一至三是必要條件，四至七是充分條件。
由廣東省文物博物館學會、省建設廳及市規劃局、建設局、文廣新局代表及特邀建筑專家組成的專家組對《中山市優秀近現代建筑普查》成果進行了評審，并原則予以通過。中山市普查登記507座建筑和23處建筑群，在確定優秀近現代建筑保護對象后，將劃定歷史文化街區和歷史文化名村名鎮予以保護。
摸清家底確定保護名單
專家組普遍形成一種共識：本次對我市優秀近現代建筑的普查，反映出我市擁有豐富的文物資源，特色建筑特別是民居和碉樓眾多。
據了解，尚未核定為文物單位的優秀近現代建筑一直以來沒有得到國家法律保護。以前，文物保護單位的確定偏于古建筑，對于量大而且建筑質量尚好的近代建筑和早期現代建筑重視不夠，不少優秀近現代建筑本來就已具備歷史、藝術、科學價值而沒有及時確定為保護對象。為了加強對城市優秀近現代建筑的規劃保護，建設部于2004年3月下發了《關于加強對城市優秀近現代建筑規劃保護工作的指導意見》。為落實建設部的精神，市規劃局組織廣州嶺南大學建筑研究所進行了“中山市近現代建筑調研與評估”項目，自2004年10月至2005年12月，在對全市23個鎮區近100條街、巷、自然村的登記普查的基礎上進行評估，整理出初步成果。共登記507座建筑和23處建筑群，其中紀念類44座，名建筑師作品36座（處），特色建筑375座，其他類72座。
中山市對調查的近現代建筑分為A、B1、B2、C、D五級，其中A級已經是文物建筑或已經具備文物建筑的歷史、藝術、科學三大價值，經改善后可推薦核定為文物保護單位，B1級指已具備優秀近現代建筑的條件，B2級指經整治后可推薦評為優秀近現代建筑。經初步調查評估，我市A級建筑87座，B1級建筑231座（處），B2級建筑180座。民居最多，共239座（處），碉樓很多，共78座。
特色建筑以民居碉樓居多
根據《中山市優秀近現代建筑普查》的成果，中山市優秀近現代建筑的分布呈現以下特點：城區和接近城區較多，城區、南區、火炬開發區、南朗能登記到80座（處）以上；經濟發展緩慢地區較多，如南朗鎮能登記到90處。
其中，特色民居和民居群最多，它們是中山市歷史文化的最大載體和最深厚的基礎。廣東省文物博物館學會會長、中國博物館學會理事鄧炳權認為，中山民居的最大特色在于中西式并存，這與中山近代時期毗鄰港澳，對外接觸比較多，視野比較開闊等有很大的關系。城區永安里民居群就是比較突出的例子，其特色為成群八間，獨院式，高圍墻，中式為主，其中滲有西式手法。
中山市還擁有為數不少的碉樓，數量在廣東省僅次于開平，且有自身特點：集中、樸素、實用。在沙邊村，登記的A、B級碉樓就有28座，還有許多C級碉樓，可見此村擁有豐富的歷史文物資源，發掘整理后，可以和中國歷史文化名村——開平自力村媲美。鄧炳權及市文廣新局文物科科長甘建波均指出，中山的碉樓有自己的特色：形式多樣，有的碉樓是圓形的，有的碉樓的頂就像一頂冠帽，非常別致；碉樓數量相當多，不僅全市總數多，一個村內的數量也多；碉樓與平房連成一片，高低結合；很多碉樓與名人有關，有的本身就是名人故居。值得一提的是，我市還有兩處碉樓式舊當鋪，屬我市稀有建筑，分別是城區惟一保存的“利民樓”當鋪和鎮鄉惟一保存的小欖“源泉當”當鋪。
中山市的騎樓城區保存較多，如孫文西路的騎樓式商鋪；但鎮區幾乎全拆除了，只剩大涌鎮保存了一條破舊的騎樓街。名人故居方面，孫中山故居所在的南朗鎮保存名人故居最多，有6處；而南區名人建筑最多，有9處。
中山市還擁有在廣東省具惟一性的建筑——石岐開合式鐵橋，并且目前還在使用。此外，還有一些“本市惟一”：如古鎮魏氏宗祠前埠頭是我市惟一保存完好的石埠頭；城區孫文西路工人文化宮舊址是我市惟一保存完好的工人文化宮；沙溪“圣獅公園”是中山市惟一保存完好的近代公園；阜沙影劇院是中山市惟一保存完好的劇院；西山圖書館是我市惟一保存完好的近現代圖書館等等。
應注重“片區保護”
對優秀近現代建筑進行登記，是保護優秀近現代建筑的第一步，也是最基本的一步。
關于優秀近現代建筑的保護，不少專家在評審會上都提出了“片區保護”的建議。甘建波認為，對優秀近現代建筑的保護不能單看單體的建筑，還得考慮建筑周邊的環境，應該將之作為一個街區或村落來保護，這對它們以后的開發應用會更有利。
據了解，在確定中山市優秀近現代建筑的保護對象后，中山市將在優秀歷史建筑資源比較豐富的街區和鎮區，首先劃定中山市歷史文化街區和歷史文化名村、名鎮。如：中山市城區，以孫文西路、中路為軸線，涵蓋兩側優秀近現代建筑群的歷史文化街區。南區的沙涌，以馬應彪建筑群為中心，涵蓋周圍優秀近現代建筑群的歷史文化名村。南朗鎮，首先把翠亨村劃定為以孫中山故居為中心，涵蓋周圍名人故居的歷史文化名村。在此基礎上，劃定以翠亨村、中山紀念中學建筑群、茶東村民居群為核心的歷史文化名鎮。在以上基礎上進一步整合我市歷史文化資源，爭取中山市被評定為廣東省歷史文化名城。
在確定歷史文化街區和歷史文化名村、名鎮后，中山市將參照建設部頒發的《城市紫線管理辦法》劃定歷史文化街區和歷史文化名村、鎮中要保護的近現代建筑的紫線，實行有效的保護。對以上歷史文化保護區要在紫線劃定后一年內制定歷史文化保護區保護規劃。此外，未劃定為文物保護單位的A級優秀近現代建筑將向文廣新局推薦申報文物保護單位。
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