歷史上，房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的時(shí)代，我看非兩宋時(shí)期莫屬。當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)換手率極高：“貧富無(wú)定勢(shì)，田宅無(wú)定主”，“人家田產(chǎn)，只五六年間，便自不同”。為滿足頻繁的房地產(chǎn)交易，宋朝城市滿大街都是房地產(chǎn)中介，叫做“莊宅牙人”。而頻繁的換手率也意味著房子不愁賣不出去，因而宋朝的放貸機(jī)構(gòu)很歡迎不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款，而在商業(yè)低迷的明代前期，當(dāng)鋪便傾向于拒絕不動(dòng)產(chǎn)抵押。

　　為什么宋朝的房地產(chǎn)市場(chǎng)這么活躍？不必奇怪，因?yàn)樗未唐方?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市化方興未艾，人口流動(dòng)頻繁，跟今天的趨勢(shì)一樣，宋人發(fā)跡后也喜歡往大城市擠，南宋的洪邁觀察到，“士大夫發(fā)跡壟畝，貴為公卿，謂父祖舊廬為不可居，而更新其宅者多矣。復(fù)以醫(yī)藥弗便，飲膳難得，自村疃而遷于邑，自邑而遷于郡者亦多矣”。而一個(gè)人從農(nóng)村搬到城市，首先必須解決的第一件事就是有個(gè)落腳、棲身之所，或購(gòu)房，或租房，于是便催生了一個(gè)火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　據(jù)包偉民先生的估算，北宋后期，汴京市區(qū)的人口密度約為12000-13000人/平方公里（單位下同）；南宋淳祐年間，臨安府市區(qū)內(nèi)的人口密度約為21000，咸淳年間，甚至可能達(dá)到35000。這是什么概念，今天紐約、倫敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500以下，東京都與廣州市區(qū)的人口密度為13000/，北京約為14000/。換言之，宋代特大城市的人口密度居然超過了今天的國(guó)際大都市。

　　如此之高的城市人口密度，勢(shì)必導(dǎo)致大城市的商品房始終處于供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)形態(tài)，房屋的銷售價(jià)與租賃價(jià)越推越高，北宋前期，汴京的一套豪宅少說(shuō)也要上萬(wàn)貫，一戶普通人家的住房，叫價(jià)1300貫；而到了北宋末，京師豪宅的價(jià)格更是狂漲至數(shù)十萬(wàn)貫，以購(gòu)買力折算成人民幣，少說(shuō)也得5000萬(wàn)元以上。難怪宋人要感慨說(shuō)，“重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價(jià)，非熏戚世家，居無(wú)隙地。”

　　租房族

　　由于首都房?jī)r(jià)太高，宋政府又沒有為所有京官提供官邸，所以許多宋朝官員都買不起京師的房子，只好當(dāng)了“租房一族”，這有北宋名臣韓琦的話為證：“自來(lái)政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是。”

　　如果我們?nèi)シ卧?shī)，便會(huì)發(fā)現(xiàn)，不止一位當(dāng)官的宋朝詩(shī)人在詩(shī)中感嘆租房過日子的生活。歐陽(yáng)修官至“知諫院兼判登聞鼓院”，相當(dāng)于上議院議長(zhǎng)兼國(guó)家直訴法院院長(zhǎng)，還是只能在開封租房子住，而且房子非常簡(jiǎn)陋，他曾寫詩(shī)發(fā)牢騷：“嗟我來(lái)京師，庇身無(wú)弊廬。閑坊僦古屋，卑陋雜里閭。鄰注涌溝竇，街流溢庭除。出門愁浩渺，閉戶恐為潴。墻壁豁四達(dá)，幸家無(wú)貯儲(chǔ)。”這套破舊的古屋，每逢下大雨就浸水。

　　當(dāng)過御史中丞（相當(dāng)于下議院議長(zhǎng)）的蘇轍，也是在京師買不起房子，一直住在出租屋，為此他多次在詩(shī)中自嘲：“我生發(fā)半白，四海無(wú)尺椽”；“我老未有宅，諸子以為言”。他的朋友李廌喬遷新宅，蘇轍寫詩(shī)相賀，同時(shí)也表達(dá)了他的“羨慕嫉妒恨”：“我年七十無(wú)住宅，斤斧登登亂朝夕。兒孫期我八十年，宅成可作十年客。人壽八十知已難，從今未死且磐桓。不如君家得眾力，咄嗟便了三十間。”直到晚年，蘇轍才在二線城市許州蓋了三間新房，喜難自禁，又寫了一首詩(shī)：“平生未有三間屋，今歲初成百步廊。欲趁閑年就新宅，不辭暑月臥斜陽(yáng)。”

　　蘇轍的哥哥蘇軾門下有四弟子：秦觀、張耒、黃庭堅(jiān)、晁補(bǔ)之，人稱“蘇門四學(xué)士”，他們都在汴京租房子，其中晁補(bǔ)之與張耒同居館職，同在城南僦舍，毗鄰而居，兩人經(jīng)常詩(shī)酒唱酬，后來(lái)張耒在一首送給晁補(bǔ)之的詩(shī)中回憶說(shuō)：“昔者與兄城南鄰，未省一日不相親。誰(shuí)令僦舍得契闊，此事我每愧古人。”想起只能在出租屋招待朋友，詩(shī)人心中不免有些慚愧。

　　還有一位叫做穆修的小官，也曾給朋友寫信發(fā)牢騷：“半年住京，延伺一命，雖室有十錢之物，亦盡為薪米、屋直之費(fèi)。”每個(gè)月都要為房租發(fā)愁，日子過得比今日的“房奴”好不了多少。與穆修同病相憐的還有一位叫做章伯鎮(zhèn)的京官，他說(shuō)：“任京有兩般日月：望月初，請(qǐng)料錢，覺日月長(zhǎng)；到月終，供房錢，覺日月短。”看樣子這位章大人還是一名“月光族”。

　　其實(shí)章伯鎮(zhèn)也不用抱怨，因?yàn)樵谒莻€(gè)時(shí)代，連宰相都要租房子住。朱熹考證說(shuō)：“且如祖宗朝，百官都無(wú)屋住，雖宰執(zhí)亦是賃屋。”宋真宗時(shí)的樞密副使（相當(dāng)于副宰相）楊礪，租住在陋巷，“僦舍委巷中”，他去世時(shí)候，宋真宗冒雨前往祭拜，發(fā)現(xiàn)巷子狹窄，連馬車都進(jìn)不了，“乘輿不能進(jìn)，步至其第，嗟憫久之”。

　　直到宋神宗時(shí)，朝廷才撥款在皇城右掖門之前修建了一批官邸：“詔建東西二府各四位，東府第一位凡一百五十六間，余各一百五十三間。東府命宰臣、參知政事居之；西府命樞密使、副使居之。……始遷也，三司副使、知雜御史以上皆預(yù)。”這批官邸，只有副國(guó)級(jí)以上的宰相、參知政事、樞密使、樞密副使、三司使、三司副使、御史中丞、知雜御史（相當(dāng)于副議長(zhǎng)）才有資格入住。部長(zhǎng)以下的官員，還是“僦舍而居”。

　　歷史學(xué)者楊師群估計(jì)，“北宋東京城內(nèi)外，約有半數(shù)以上人戶是租屋居住的。其中從一般官員到貧苦市民，各階層人士都有”。換言之，汴京居民的房屋自有率才50%，這個(gè)水平跟今日美國(guó)城市的房屋自有率差不多。據(jù)美國(guó)國(guó)家人口普查局發(fā)布的2010年官方普查數(shù)據(jù)，美國(guó)居民的房屋自有率為65.1%，城市的房屋自有率僅為47.3%，紐約市只有33.0%。越是發(fā)達(dá)的大城市，房屋自有率越低。汴京的房屋自有率僅為50%，正好反映了這個(gè)特大都市的繁華。

　　當(dāng)然，你要是生活北宋汴京，要租套房子還是非常方便的，因?yàn)殂昃┑姆课葑赓U市場(chǎng)是極為發(fā)達(dá)的。那么京城的房租高不高？這就得看是怎么樣的房子了。高檔住宅的租金肯定很貴，每月從十幾貫到幾十貫不等，元祐年間，御史中丞胡宗愈租了一套民宅，“每月僦直一十八千”。而租賃“店宅務(wù)”管理的公租屋，即政府提供的“廉租房”，每月只要四五百文錢就行了。

　　開發(fā)商

　　由于租房需求旺盛，宋朝城市的租賃市場(chǎng)一直很火爆，你要是在宋朝大城市擁有一套像樣的房產(chǎn)出租，基本上就衣食無(wú)憂了，司馬光做過一個(gè)估算：“十口之家，歲收百石，足供口食；月掠房錢十五貫，足供日用。”

　　每個(gè)月15貫的租金收入還算是少的啦。南宋時(shí)，建康府（今南京）的“有房廊之家，少者日掠錢三二十千”，每天收到的房租至少有二三十貫，折算成人民幣的話就是上萬(wàn)塊。怪不得宋朝人認(rèn)為，出租房子來(lái)錢太容易了，連白癡都能賺到錢：“僦屋出錢，號(hào)曰‘癡錢’，故僦賃取直者，京師人指為‘錢井經(jīng)商’”。

　　因此，宋朝的有錢人家，幾乎都熱衷于投資房地產(chǎn)（另一個(gè)投資熱點(diǎn)是放貸業(yè)）。現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商基本上都是蓋房子出售，宋代的開發(fā)商則是蓋房子出租。南宋初，“豪右兼并之家占據(jù)官地，起蓋房廊，重賃與人，錢數(shù)增多，小人重困”。一名叫做張守的南宋人也說(shuō)：“竊謂兼并之家，物業(yè)不一，或有邸店房廊，或有營(yíng)運(yùn)鈔物，初無(wú)田畝，坐役鄉(xiāng)里，似太優(yōu)幸。”這里的“邸店房廊”即是用于出租的房產(chǎn)，“營(yíng)運(yùn)鈔物”則是放貸業(yè)。

　　有些貪婪的官員，也違規(guī)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)，如仁宗朝的宰相晏殊，“營(yíng)置資產(chǎn)，見于蔡河岸上，托借名目，射占官地，蓋屋僦賃”，結(jié)果被諫官蔡襄嚴(yán)詞彈劾。徽宗朝的宰相何執(zhí)中，也是“廣殖貲產(chǎn)，邸店之多，甲于京師”，我們無(wú)法確知何家到底有多少房產(chǎn)？只知道他“日掠百二十貫房錢”，每日租金收入有120貫，月入3600貫，是宰相月俸的8倍。北宋“六賊”之一的朱勔更厲害，“田園第宅富擬王室，房緡日掠數(shù)百貫”。

　　但最具商業(yè)頭腦的開發(fā)商還得算真宗朝的宰相丁謂。他在汴京冰柜街購(gòu)置了一塊地皮，由于冰柜街地勢(shì)低洼，經(jīng)常積水，所以被辟為儲(chǔ)備消防用水的用地。可以想象，這個(gè)地方人煙肯定比較冷清，地價(jià)自然也比較便宜。丁謂要在這里修建房子，同僚都笑他傻。其實(shí)丁謂這個(gè)人很聰明，他在宅基地附近開鑿了一個(gè)大水池，既可將積水蓄于一處，挖出來(lái)的泥土又可以用來(lái)墊高地基。然后他又修建了一座橋，再向朝廷奏請(qǐng)開辟保康門為通衢，很快冰柜街便成了汴京的繁華地段，地價(jià)與房?jī)r(jià)都蹭蹭蹭往上漲。而丁謂的房子恰好處于商圈的要害位置，“據(jù)要會(huì)矣”，如果轉(zhuǎn)手出來(lái)，或者放租，價(jià)格就很高了。

　　宋朝政府是歷代少見的商業(yè)驅(qū)動(dòng)型政府，眼看著房地產(chǎn)市場(chǎng)如此有利可圖，也積極投身進(jìn)去，在都城與各州設(shè)立“店宅務(wù)”，相當(dāng)于官營(yíng)房地產(chǎn)公司，專門經(jīng)營(yíng)官地與公屋的租賃。天禧元年（1017年），汴京店宅務(wù)轄下有23300間公租屋；天圣三年（1025年），京師公租屋的數(shù)目又增加到26100間。

　　宋政府設(shè)“店宅務(wù)”經(jīng)營(yíng)公租屋，目的有三：一是分割房屋租賃市場(chǎng)的利潤(rùn)，以增加財(cái)政收入。宋人說(shuō)，“國(guó)初財(cái)賦，二稅之外，惟商稅、鹽課、牙契、房租而已”，房租是宋政府財(cái)政收入的重要來(lái)源之一。

　　二是將公租屋的租金設(shè)為專項(xiàng)基金，用于維持當(dāng)?shù)氐墓媸聵I(yè)。如蘇軾在惠州時(shí)，指導(dǎo)廣州太守建成一個(gè)城市自來(lái)水供水系統(tǒng)。為維護(hù)這個(gè)自來(lái)水系統(tǒng)，蘇軾又建議：在廣州城中建一批公租房，“日掠二百”貫房租，“以備抽換（水管）之費(fèi)”。

　　三是為城市的中低收入者提供基本住房。相對(duì)于私人放租的高檔房屋，“店宅務(wù)”的房租可以說(shuō)是比較低廉的，天禧元年開封府“店宅務(wù)”轄下的一間公租屋，每月租金約為500文；到了天圣三年，在物價(jià)略有上漲的情況下，租金反而降為每間每月430文。當(dāng)時(shí)一名擺街邊攤做小買賣、或者給公私家當(dāng)傭工的城市底層人，月收入約有3000文，每月四五百文錢的房租，應(yīng)該說(shuō)還是負(fù)擔(dān)得起的。

　　房市調(diào)控

　　房子不僅是開發(fā)商與政府的搖錢樹，更是居民生存于社會(huì)必不可少的容身之所，因此，宋政府也不敢放任房?jī)r(jià)一再飆升，動(dòng)用行政手段干預(yù)市場(chǎng)是少不了的——盡管這樣的做法在今天的經(jīng)濟(jì)自由主義者看來(lái)極不可取。

　　今人見識(shí)到的“限購(gòu)”政策，其實(shí)宋朝政府已經(jīng)在使用了。宋真宗咸平年間，朝廷申明一條禁約：“禁內(nèi)外臣市官田宅。”即不準(zhǔn)中央及地方官員購(gòu)買政府出讓的公屋。為什么要這么規(guī)定？因?yàn)樗握Ｍ麑⑸曩?gòu)公屋的機(jī)會(huì)留給一般平民。

　　宋仁宗天圣七年，宋政府又出臺(tái)“第二套房限購(gòu)”政策：“詔現(xiàn)任近臣除所居外，無(wú)得于京師置屋。”現(xiàn)任高官除了正在居住的房產(chǎn)之外，禁止在京師購(gòu)置第二套房。至于平民是不是也受“限購(gòu)令”的約束，史料沒有說(shuō)明。想來(lái)這次“第二套房限購(gòu)”，應(yīng)該只針對(duì)在京的高官。

　　由于兩宋時(shí)期大城市的房屋自住率不高，“租房族”數(shù)目龐大，宋政府將房市調(diào)控的重點(diǎn)放在房屋租賃價(jià)格上，時(shí)常發(fā)布法令蠲免或減免房租：大中祥符五年（1012年）正月，“詔：以雪寒，店宅務(wù)賃屋者，免僦錢三日”；大中祥符七年（1014年）二月，又詔令“貧民住官舍者，遇冬至、寒食，免僦值三日”。這里的“官舍”，就是“店宅務(wù)”經(jīng)營(yíng)的公屋。這些公屋某種程度上具有“廉租房”的性質(zhì)，租住者又多為城市的中低收入群體，因而，宋政府在極端天氣時(shí)節(jié)（雪寒）或重要節(jié)日免除租戶數(shù)日房租，合情合理。

　　不過，有時(shí)候，宋政府也會(huì)要求私人出租的房屋與公屋一起減免租金，如北宋至和元年（1054年）二月，仁宗“詔天下州縣自今遇大雨雪，委長(zhǎng)吏詳酌放官私房錢三日，歲毋得過三次”；南宋紹興十二年（1141）二月，高宗“詔免京城公私房廊一月”，廿一年（1151年）二月，又“詔行在（杭州）官私僦舍錢并減半”。

　　以今天的目光來(lái)看，政府明令私人出租屋減租，無(wú)疑是不尊重市場(chǎng)定價(jià)與私有產(chǎn)權(quán)的表現(xiàn)。但在當(dāng)時(shí)，這一政策也有它的合理性：那些當(dāng)包租公的，通常都是形勢(shì)戶，非富即貴；而蝸居于出租屋的則多為弱勢(shì)群體，出于“利益的衡平”考慮，讓形勢(shì)戶減收一點(diǎn)租金，似乎也不特別過分。

　　當(dāng)然這里有一個(gè)“度”需要政府把握好，偶爾蠲免幾天房租那情有可原，如果經(jīng)常性要求業(yè)主這么做，則勢(shì)必受到業(yè)主的抵制、市場(chǎng)的報(bào)復(fù)。南宋末有一位叫做胡太初的官員，就對(duì)政府頻繁放免房租的做法提出非議：“不知僦金既已折閱，誰(shuí)肯以屋予人？積至塌壞傾摧，不復(fù)整葺，而民益無(wú)屋可居矣。是蓋不知貧富相資之義者也。”意思是說(shuō)，官府老是要求業(yè)主將租金打折，那今后誰(shuí)還愿意將房屋租給別人居住？就算租出去，房屋壞了，業(yè)主也必不愿意掏錢修葺，最后租戶將“無(wú)屋可居”。官府的做法看似是恤民，其實(shí)是不知道“貧富相資”的道理。

　　宋朝畢竟是商品經(jīng)濟(jì)很發(fā)達(dá)的時(shí)代，人們對(duì)市場(chǎng)的定價(jià)機(jī)制并不陌生，如葉適認(rèn)為，“開闔、斂散、輕重之權(quán)不一出于上，而富人大賈分而有之，不知其幾千百年也，而遽奪之，可乎？”對(duì)富人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，宋人也明確提出要給予保護(hù)，如蘇轍痛罵王安石：“王介甫，小丈夫也。不忍貧民而深疾富民，志欲破富民以惠平民，不知其不可也。”所以才有明白人站出來(lái)非議政府的減租政策，強(qiáng)調(diào)“貧富相資”的道理。