歷史建筑經濟價值評估指引（試行）

　　第一章總則

　　第一條為了保障歷史建筑經濟價值評估質量，科學合理反映歷史建筑經濟價值量，推動歷史建筑合理利用，促進城鄉歷史文化保護傳承，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國資產評估法》《中華人民共和國文物保護法》等法律法規以及《房地產估價規范》等標準規范的有關規定，制定本指引。

　　第二條房地產估價機構（以下稱估價機構）及其注冊房地產估價師（以下稱估價師）根據委托對中華人民共和國境內歷史建筑經濟價值進行評估（以下稱歷史建筑估價），適用本指引。

　　本指引所稱歷史建筑，包括古建筑、近代現代代表性建筑等文物保護單位和未核定公布為文物保護單位的不可移動文物（簡稱未定級不可移動文物），依法認定的歷史建筑，依法公布的歷史地段保護規劃范圍內的傳統風貌建筑，地方人民政府及其有關部門認定的優秀歷史建筑、歷史風貌建筑、重點保護建筑、紀念建筑物、控制保護建筑、優秀近現代建筑、工業遺產等。

　　本指引所稱歷史建筑經濟價值，是指用貨幣表示的歷史建筑價值量，一般為歷史建筑的市場價值。

　　第三條估價機構開展歷史建筑估價業務，應指定掌握本指引、具有歷史建筑相關知識、能對歷史建筑狀況和經濟價值特殊影響因素及其影響進行描述與分析的估價師承辦。

　　歷史建筑估價需要借助歷史建筑測繪、建筑質量安全鑒定、工程造價咨詢等其他專業意見的，估價機構宜建議估價委托人聘請具有相應資質資格的專業機構或專業人員出具專業意見，并在估價結果報告中說明所借助專業意見的主要結論。

　　第二章特殊影響因素

　　第四條歷史建筑估價應注意估價對象不同于非歷史建筑（以下稱普通建筑）的特殊性和專業性，充分考慮歷史建筑經濟價值特殊影響因素及其有利和不利影響。

　　歷史建筑的經濟價值一般高于同地段同品質同權益普通建筑的經濟價值，但是受到歷史建筑保護限制條件較大不利影響的除外。

　　第五條歷史建筑經濟價值特殊影響因素，一般分為下列因素、子因素和因子。

　?。ㄒ唬┨厥鈿v史文化價值因素，分為歷史價值、藝術價值、科學價值、環境價值、社會價值、文化價值等子因素。

　　1.歷史價值子因素，分為始建年代、重要歷史事件（或歷史故事）、重要或著名歷史人物等因子；

　　2.藝術價值子因素，分為空間布局、建筑風格（或整體造型）、細部工藝、歷史環境要素方面的藝術特征等因子；

　　3.科學價值子因素，分為完整性、建筑形制與結構獨特性、建筑材料特殊性、施工工藝水平等因子；

　　4.環境價值子因素，分為歷史地段區位、與周邊環境協調性、內部環境景觀配置等因子；

　　5.社會價值子因素，分為稀缺程度（或存世量）、保護等級影響、社會知名度等因子；

　　6.文化價值子因素，分為真實性、文化傳承特色（或文化代表性）等因子；

　?。ǘ┨厥馐褂脙r值（或可利用性）因素，分為保存維護狀況、使用狀況、規劃使用功能等因子。

　　（三）保護限制條件因素，分為保護規劃限制、環境風貌限制、建筑實體保護限制、產權與使用限制等因子。

　　第六條歷史建筑估價需要對經濟價值特殊影響因素、子因素和因子（以下稱特殊影響因素因子）進行調整的，應在第五條規定的特殊影響因素因子基礎上，根據估價對象、估價目的、價值類型和選用的估價方法等，恰當選取或增加特殊影響因素因子，科學合理確定特殊影響因素因子的調整系數。

　　特殊影響因素因子的選取或增加及其調整系數的確定，可采用專家調查法、層次分析法、回歸分析法等方法，并應在估價報告中說明選用的方法名稱和技術路線。前款中需要借助專家意見的，專家人數不宜少于5人，從事專業方向宜為歷史建筑保護與利用、規劃設計、工程技術、法律、估價等。

　　第三章估價對象

　　第七條歷史建筑估價應根據估價目的、估價委托人要求等，與估價委托人協商確定估價對象的財產范圍和空間范圍，并在估價報告中予以說明。

　　估價對象的財產范圍一般包括房屋等建筑物、構筑物及其占用范圍內的土地使用權以及其他不動產；如果不包括土地使用權、裝飾裝修、歷史環境要素等不動產類財產的，或包括家具、器物、可移動文物等非不動產類財產的，應在估價結果報告和估價技術報告中具體列舉說明。

　　估價對象為歷史建筑群或歷史建筑整體、整幢中某個部分的，應明確界定估價對象的空間范圍，并應關注、說明其獨立使用性、可分割性及其對估價對象歷史建筑經濟價值的有利和不利影響。

　　第八條根據估價目的的特殊需要、估價委托人或交易當事人的交易條件設定或約定，對估價對象狀況作出與其實際狀況不一致的合理假定的，應在估價報告“估價假設和限制條件”的“背離事實假設”中予以說明。

　　前款中因估價委托人或交易當事人的交易條件設定或約定而對估價對象狀況作出與其實際狀況不一致的合理假定的，估價機構應要求估價委托人提供假定狀況下的相關文件、圖紙、圖片、文字記錄等資料作為估價依據。

　　第九條歷史建筑估價應關注對估價對象歷史建筑經濟價值有重大影響的特殊實物、區位及使用狀況，并在估價結果報告中予以概要說明，在估價技術報告中予以具體描述。

　　歷史建筑的特殊實物狀況一般包括下列內容：

　?。ㄒ唬┙ㄖ餇顩r，包括房屋、亭、榭、軒、廊、閣、塔、戲臺等及其建筑形制、風格、空間布局、規模、材料、色彩、施工工藝、裝飾裝修（如木雕、石雕、磚雕等雕塑，壁畫、彩畫等裝飾，柱礎、門窗、隔斷、天棚、屋面、山墻等裝飾）等。

　　（二）構筑物狀況，包括牌坊、門樓、影壁、橋、井、碑、露臺、經幢等。

　?。ㄈv史環境要素狀況，包括鋪地、石階、假山、水池、洞穴、堤壩、駁岸、碼頭、石舫、擺飾、欄桿、圍墻、古樹名木等。

　　歷史建筑的特殊區位狀況應考慮周邊歷史地段狀況，一般包括周邊歷史地段的保護規劃、歷史沿革、歷史遺存、重要建筑、文化宣傳、管理狀況、社會影響、景區規劃等。對于依托景區、商業步行街的歷史建筑，應考慮與周邊成規模環境因素對歷史建筑經濟價值的影響。

　　歷史建筑的特殊使用狀況一般包括用途、使用限制以及保護、修繕、保養等特殊要求。

　　第十條歷史建筑估價應搜集估價對象的始建年代、修復年代、重大修繕年代，以及保護等級、保護文件、保護規劃、建筑特征、歷史文化特征等資料，并重點關注所選用估價方法需要的資料，特別是估價對象所在地類似歷史建筑的建設工程審批程序和時限、財稅和金融等優惠政策、修繕和保養所需費用等資料。

　　缺少歷史建筑年代證明等估價必要資料的，估價機構可要求估價委托人聘請相關專業機構或專業人員出具專業意見，并在估價結果報告中說明所借助專業意見的主要結論。

　　第十一條歷史建筑估價應對估價對象進行實地查勘（或現場調查），采取觀察、詢問、檢查、核對、記錄等方式，調查、收集、核查驗證估價對象歷史建筑狀況及其有關資料，并應特別關注經濟價值特殊影響因素的相關狀況及其資料，制作全面、完整的實地查勘記錄且留存照片等影像資料。

　　第四章估價方法

　　第十二條應根據估價對象歷史建筑的特殊狀況以及估價目的等具體情況，恰當選擇估價方法，并符合下列要求：

　　（一）估價對象的可比交易實例不少于3個的，應選用比較法；

　?。ǘ┕纼r對象有可比交易實例但少于3個的，宜綜合運用比較法和比較法的特殊影響因素附加調整法；

　?。ㄈ┕纼r對象無可比交易實例但類似普通建筑交易實例較多的，可選用比較法的特殊影響因素附加調整法；

　　（四）估價對象近10年有修復、重大修繕、翻建或遷建的，宜選用成本法；

　　（五）估價對象或其同類歷史建筑通常有租賃、經營等經濟收入的，應選用收益法；

　?。┕纼r對象為可修復的歷史建筑，評估其在未修復狀況下的經濟價值的，應選用假設開發法；

　　（七）單獨評估歷史建筑用地地價的，宜選用假設開發法；

　?。ò耍┕纼r對象為同一歷史地段、歷史文化街區、傳統村落、歷史建筑群等范圍內可獨立使用的大量相似歷史建筑的，宜選用標準價調整法，但是根據特定估價目的應個案估價的除外。鼓勵探索運用其他科學方法對歷史建筑經濟價值進行評估。運用其他科學方法的，應在估價報告中說明所用方法的名稱、定義及其評估歷史建筑經濟價值的理論依據、原理和操作步驟。

　　第十三條比較法估價中選取歷史建筑可比交易實例，應遵循下列特殊要求：

　?。ㄒ唬┛杀冉灰讓嵗c估價對象的建筑特征、保護等級、歷史文化特征、環境風貌相同或相似；

　?。ǘ┕纼r對象位置較近區域內可比交易實例少于3個的，可將選取可比交易實例的區域范圍擴大到估價對象所在城市或類似城市；

　?。ㄈ┛杀冉灰讓嵗山蝗掌谂c價值時點相差不超過2年的可比交易實例少于3個的，相差時間可適當延長，但原則上不得超過5年。

　　滿足前款要求的可比交易實例少于3個的，可根據估價對象歷史建筑的歷史傳承、社會影響、建筑形制、使用功能的可替代性，選取效用相似的歷史建筑交易實例作為可比交易實例。

　　第十四條估價對象歷史建筑無滿足第十三條要求的可比交易實例的，選用比較法的特殊影響因素附加調整法測算歷史建筑經濟價值，一般按照下列步驟進行：

　?。ㄒ唬⒐纼r對象假定為同地段同品質同權益的類似普通建筑，選取不少于3個類似普通建筑交易實例作為可比交易實例，分別進行比較、修正和調整，得出相應的類似普通建筑經濟價值；

　?。ǘ┣‘斶x擇簡單算術平均、加權算術平均等方法，對測算出的多個類似普通建筑經濟價值進行綜合處理，得出類似普通建筑經濟價值；

　　（三）采用下列公式對類似普通建筑經濟價值進行特殊影響因素附加調整，測算估價對象歷史建筑經濟價值：

　　歷史建筑經濟價值＝類似普通建筑經濟價值×（1＋特殊歷史文化價值調整系數）×（1＋特殊使用價值調整系數）×（1＋保護限制條件調整系數）

　　比較法的特殊影響因素附加調整法中，對類似普通建筑經濟價值進行的特殊影響因素附加調整，不計入對可比交易實例成交價格的修正和調整幅度。

　　第十五條估價對象歷史建筑有滿足第十三條要求的可比交易實例但少于3個的，綜合運用比較法和比較法的特殊影響因素附加調整法測算歷史建筑經濟價值，一般按照下列步驟進行：

　?。ㄒ唬┎捎帽容^法對歷史建筑可比交易實例進行比較、修正和調整，得出相應的類似歷史建筑經濟價值；

　?。ǘ┎捎帽容^法的特殊影響因素附加調整法，補充選取類似普通建筑交易實例并據此測算相應的類似歷史建筑經濟價值；

　　（三）恰當選擇簡單算術平均、加權算術平均等方法，對以上兩種方法測算出的多個類似歷史建筑經濟價值進行綜合處理，得出估價對象歷史建筑經濟價值。

　　第十六條成本法估價中應根據估價對象歷史建筑類型，選用相應的成本法公式。

　　（一）估價對象為歷史建筑房地產綜合體的，成本法公式為：

　　歷史建筑經濟價值＝[假定為普通建筑的土地取得成本＋歷史建筑物重建成本或重置成本－歷史建筑物折舊）]×（1＋特殊歷史文化價值調整系數）×（1＋特殊使用價值調整系數）×（1＋保護限制條件調整系數）

　　（二）估價對象為以歷史遺址為主要特色，其上建筑物（包括房屋、構筑物及配套設施）、歷史環境要素等屬于翻建、復建或仿建的歷史建筑的，成本法公式為：

　　歷史建筑經濟價值＝[假定為普通建筑的土地取得成本×（1＋歷史價值調整系數）＋（歷史建筑物重置成本－歷史建筑物折舊）×（1＋藝術、科學價值調整系數）]×（1＋環境、社會、文化價值調整系數）×（1＋特殊使用價值調整系數）×（1＋保護限制條件調整系數）

　　（三）估價對象為以建筑物的藝術性和科學性為主要特色的歷史建筑的，成本法公式為：

　　歷史建筑經濟價值＝[假定為普通建筑的土地取得成本＋（歷史建筑物重建成本或重置成本－歷史建筑物折舊）×（1＋歷史、藝術、科學價值調整系數）]×（1＋環境、社會、文化價值調整系數）×（1＋特殊使用價值調整系數）×（1＋保護限制條件調整系數）

　?。ㄋ模┕纼r對象為不含歷史建筑用地價值的歷史建筑物的，成本法公式為：

　　歷史建筑物經濟價值＝（歷史建筑物重建成本或重置成本－歷史建筑物折舊）×（1＋特殊歷史文化價值調整系數）×（1＋特殊使用價值調整系數）×（1＋保護限制條件調整系數）

　　第十七條歷史建筑物成本宜采用重建成本。對于歷史建筑中現代修繕、修復的部分，可采用重置成本。

　　第十八條歷史建筑的始建年代越久遠，經濟價值一般越高；保存維護狀況越完好，經濟價值一般越高。歷史建筑物折舊宜利用歷史建筑物的有效年齡、預期經濟壽命或預期剩余經濟壽命，采用年齡-壽命法進行測算。歷史建筑物的有效年齡、預期經濟壽命或預期剩余經濟壽命，可按照上次修復年代或重大修繕年代重新計算。

　　第十九條采用成本法評估依法異地遷建的歷史建筑經濟價值，根據能否搜集到類似歷史建筑取得成本實例等具體情況，選用相應的成本法公式。

　?。ㄒ唬┠芩鸭筋愃茪v史建筑取得成本實例的，成本法公式為：

　　異地遷建的歷史建筑經濟價值＝新址土地取得成本＋（原址歷史建筑物的正常取得成本＋原址歷史建筑物的勘察拆除費用+運儲費用＋新址的復建成本＋管理費用＋利息＋銷售費用＋銷售稅費＋利潤－折舊）×（1＋歷史、藝術等價值調整系數）×（1＋特殊使用價值調整系數）×（1＋保護限制條件調整系數）

　　（二）無法搜集到類似歷史建筑取得成本實例的，成本法公式為：

　　異地遷建的歷史建筑經濟價值＝新址土地取得成本＋（新址歷史建筑物重建成本或重置成本－折舊）×（1＋歷史、藝術等價值調整系數）×（1＋特殊使用價值調整系數）×（1＋保護限制條件調整系數）

　　第二十條采用收益法評估歷史建筑經濟價值，宜選用報酬資本化法。

　　測算年收入時，類似歷史建筑收入實例的選用應符合估價對象歷史建筑的特殊保護限制要求。無法找到類似歷史建筑收入實例的，可在估價對象至少近3年的各年實際收入或產業經營收入基礎上，進行必要的檢核調整，得出估價對象歷史建筑的客觀收入。

　　測算年費用時，應充分考慮估價對象歷史建筑不同于普通建筑的修繕和保養費用，以及當地對歷史建筑的財稅和金融等優惠政策因素的影響。

　　第二十一條采用假設開發法評估可修復的歷史建筑在未修復狀況下的經濟價值，應根據估價目的、修復方案等資料的完備程度，選用動態分析法或靜態分析法進行測算，并宜優先選用動態分析法，按照下列步驟進行：

　　（一）根據恰當的修復方案，設定修復后的歷史建筑狀況，選用比較法、收益法等方法測算修復后的歷史建筑經濟價值；

　　（二）測算將估價對象歷史建筑修復到設定的修復后歷史建筑狀況所需支出的合理費用（以下稱修復費用）；

　?。ㄈ┻x用動態分析法的，將修復后的歷史建筑經濟價值和修復費用折現到價值時點后相減，得出估價對象歷史建筑的經濟價值。

　　選用靜態分析法的，應單獨測算利息和利潤，將修復后的歷史建筑經濟價值減去修復費用以及利息和利潤，得出估價對象歷史建筑的經濟價值。

　　采用假設開發法評估歷史建筑用地地價，可參照前兩款規定。

　　第二十二條假設開發法估價中設定估價對象修復后的歷史建筑狀況及其最佳經營方式、后續修復期和經營期，應符合估價對象歷史建筑限制要求。

　　測算修復費用時，應充分考慮當地對歷史建筑的財稅和金融等優惠政策因素的影響。

　　第二十三條采用標準價調整法評估大量相似歷史建筑經濟價值，應按照下列步驟進行：

　　（一）在估價對象所處歷史地段、歷史文化街區、傳統村落、歷史建筑群等范圍內選擇具有代表性的歷史建筑作為標準房地產，并明確其經濟價值影響因素種類和條件；

　　（二）選用比較法、成本法、收益法等估價方法，按照歷史建筑經濟價值測算有關要求，求取標準房地產經濟價值；

　?。ㄈ┩ㄟ^比較其余各宗歷史建筑與標準房地產的差異，進行相應因素調整，將標準房地產經濟價值調整為各宗歷史建筑經濟價值。

　　第五章估價報告

　　第二十四條歷史建筑估價應出具正式估價報告，不得出具估價單、估價表等非正式估價報告的特殊保護

　　歷史建筑估價的報告名稱，宜為“歷史建筑房地產估價報告”；屬于咨詢性估價的，可為“歷史建筑房地產咨詢性估價報告”，但是不得為歷史建筑房地產估價咨詢報告。

　　第二十五條歷史建筑估價結果報告應載明估價對象歷史建筑的保護等級，特殊實物、區位及使用狀況，始建年代、修復年代及重大修繕年代，所用估價方法、估價測算的簡要過程和內容及主要參數。

　　歷史建筑估價技術報告應載明估價對象歷史建筑經濟價值特殊影響因素及其影響的描述與分析，當地該類歷史建筑相關法規政策規定和社會影響的描述與分析，估價測算的具體過程和內容及參數等。

　　第二十六條估價委托人要求估價機構提供歷史建筑估價報告相關專家論證意見的，應在估價委托書中予以明確。估價委托人對歷史建筑估價結果或估價報告內容有疑問或異議的，估價機構及其估價師應予以解釋說明。

　　第六章附則

　　第二十七條本指引對歷史建筑經濟價值評估未作規定的事項，應按照《房地產估價規范》等標準規范的有關規定執行。

　　歷史建筑的投資價值、抵押價值、市場價格、租賃價格等經濟范疇的價值和價格評估，可根據《房地產估價規范》等相關標準規范的有關規定，參照本指引進行。

　　第二十八條古文化遺址、古墓葬、石窟寺、古石刻、農業文化遺產、交通遺跡、水利工程遺產（或灌溉工程遺產）等其他不可移動文物經濟價值評估，可參照本指引進行。

　　具有藝術、科學、社會價值的仿古建筑經濟價值評估，可參考本指引進行。

　　第二十九條本指引由中國房地產估價師與房地產經紀人學會負責解釋。

　　第三十條本指引自2025年1月1日起施行。