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老廠房改造為文化創意產業園，雖已經不是什么新鮮事，但因關系到城市文化內涵提升、“雙創”企業的孵化等方面，其現狀一直頗受關注。
經濟導報記者在采訪中發現，由濟南老工業遺址改造而成的創意產業園，當前呈現“冰火兩重天”狀態。其中，既有招商紅火、客源不斷者，也有日漸冷清、經營蕭條者。
為何會出現如此明顯的不同，如何才能令老工業遺址真正重現生機？對此，經濟導報記者探訪了西街工坊等多處產業園，也采訪了山東唐漢投資管理有限公司董事長韓震等業內人士，欲一探究竟。
冷清與熱鬧
4月3日，沿著營市西街從南向北駕車行駛不足百米，就可以在右手邊看到一個被玻璃幕墻覆蓋大半建筑的老廠區，這就是由原濟南皮鞋廠老舊廠房改造而成的“西街工坊創意文化產業園”。
與園區外人來人往的喧囂相比，偌大的園區內卻少有人跡，顯得頗為冷清。一樓的鋪子多緊鎖大門，部分指示牌字跡模糊。經濟導報記者環繞一圈，也只發現一家畫廊、一家飯店以及數家小公司尚在營業中。
“現在放假，一些公司沒上班，不過二、三樓空置的情況比較多。”園區內一家公司的銷售人員對經濟導報記者表示，園區經營狀況不太景氣，平時前來的消費者并不多，其產品多靠微信、電商等線上營銷推廣。
經濟導報記者了解到，西街工坊建于2012年，園區規劃是通過引入畫廊、動漫主題、設計室、藝術展示空間、藝術家工作室、時尚店鋪、餐飲酒吧等，打造以研發設計創意、咨詢策劃創意、文化傳媒創意和時尚消費創意為特色的文化藝術創意街區，曾被授予“山東省創業孵化示范基地”等稱號。
不過，現在看來，其對文化創業企業的扶持、聚集效應正在漸漸淡化。園區內一家公司的工作人員王俊凱就對經濟導報記者表示，最初進駐的幾家知名企業，多數已經撤出。目前園區內中小企業占據絕大部分，甚至還有一些商貿企業，產業結構頗顯雜亂。
與之相比，位于建新路的JN150創意設計文化工場，近來卻頗為紅火。
經濟導報記者4月2日在該園區看到，其南門口的銀座健身、機車體驗館頻頻有顧客光顧，由廠房改造的劇場也因兒童劇的演出人流如織。園區后面，幾棟老建筑已被改造成頗具特色的辦公樓，不時有人進出。
據悉，該園區前身為中國重汽(000951,股吧)離合器廠的廠房，占地面積約50畝，改造后建筑面積約1.5萬平方米，園區管理運營方為山東唐漢投資管理有限公司。
唐漢投資董事長韓震對經濟導報記者表示，目前園區內企業入駐率已達95%，其中30%為面向大眾消費的經營業態，70%為廣告策劃、珠寶設計等文化企業，其中還包括一家新三板上市企業和一家主板上市公司的分公司。
不能著眼短期利益
除了上述兩個園區，經濟導報記者還走訪了濟南的多個老工業遺址改造的創意產業園區，發現“冰火兩重天”的情況并不少見。如，堤口路上的D17文化創意產業園，多家商鋪處于轉租狀態；而位于張莊路的1953·茶文化創意產業園，經營卻頗為紅火，甚至吸引了“海龜”留學生前來創業。
對此，企業經營者及園區管理方對經濟導報記者表示，老工業遺址與新文化(300336,股吧)碰撞產生的火花，短期來看頗為耀眼，但要想產生長期效益，園區業態定位、內部產業結構搭建，尤為重要。
“作為園區經營方，不能僅著眼于短期利益。”韓震對經濟導報記者表示，在JN150創意設計文化工場招商時，一些洗浴、培訓企業就主動前來尋租，但考慮到這些企業并不符合園區定位，其寧可多等一陣，直到迎來園區需要的企業。
“我們是在搭建一個辦公與經營業態階梯性的組合，形成一個良好的經營生態鏈，這樣才能讓園區經營更加穩定。”韓震解釋。
另外，在園區內企業結構的搭建上，韓震認為也需多下功夫：“不能都是大企業，也不能都是小企業。”
其認為，創意產業園區合理的企業結構搭建，應是大企業占50%，中小企業30%，另有20%的創業企業。這樣，既能保持園區內經營業態的穩定，又可以起到內部孵化的作用。
“如果招租過于傾向小微企業，流動性太強，對創業者來說也起不到多大幫助。”1953·茶文化創意產業園的企業經營者馮封也對經濟導報記者表示，多數園區在建設時都會通過免租、政府財政支持等政策吸引“雙創”企業入駐，但應注意結構上的安排———缺少大型、知名企業帶動，園區在創新企業孵化上很難走上正軌。“很可能優惠政策一到期，企業就紛紛撤離。”
對此，韓震表示，創意產業園區管理方更應先練好自己的內功，提升服務業態，“租金收入不會成為園區管理方的主要收入來源。我們已經計劃為園區內企業提供中介有償服務，比如金融服務、對接文化產業資本的服務等，這些業務未來增長空間是很可觀的。”
不過，受訪人士也表示，政府部門在政策上應對老工業遺址改造提供更多的便利，以提高運營方的經營效率。馮封就稱，目前老廠房改造的配套政策并不完善，企業經營中也會遇到一些手續上的障礙。
“將工業用房騰籠換鳥，變成別的業態，勢必要加固消防設施、通道，但這些建設類的工程目前辦不了手續，因為濟南還沒有這方面的規定。”韓震表示，上述情況在北京、上海等地早已破題，如果濟南相關部門能盡快出臺規定，支持對本土老工業遺址的保護利用，無疑將加速新興業態———創意產業園區的發展。
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