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特色小鎮落地，需要將散見于不同法規和政策文件中的土地政策集成起來，與小鎮的具體用地需求對接。
特色小鎮用地的誤區
做好小鎮用地需求與現有土地政策的對接，不能停留在房地產開發項目怎么拿地的角度上，需要糾正一些不正確的觀念。
首先需要明確的是，并非所有的土地都能用于特色小鎮建設。
其次，特色小鎮可以通過多種用地方式落地，不是所有的小鎮用地都必須是國有土地，不是所有的小鎮用地都必須是新增建設用地；不是所有的小鎮用地都必須是建設用地；不是所有的小鎮用地都要一次性取得；不是所有的小鎮用地都需要建設運營方自持；也不是所有的小鎮用地都必須招拍掛出讓。
在小鎮建設的各個環節活用土地政策
特色小鎮用地供需對接的過程中，在小鎮的策劃、選址、規劃、土地取得、建設和運營等各個環節上都要正確理解和集成應用土地政策。
策劃定位環節。除了考慮產業、區位、原有資源等因素，還要考慮土地和環境生態等資源約束條件，應當充分利用原有建設用地、原有建筑、地形地貌和傳統風貌，尤其是老街區的風貌，切不可大拆大建。在土地資源和生態環境約束緊張的地區，特色小鎮在選擇產業時，要注意排除那些需要大量土地資源和較大環境容量的產業。
選址環節。特色小鎮的選址不可任性，要留意各類選址禁區，如各類自然保護區、土地利用總體規劃確定的禁止建設區、永久基本農田保護區等。特色小鎮的永久建設用地部分，應當選址在原有建設用地、土地利用總體規劃確定的建設用地區或有條件建設用地區，或者有可能通過規劃調整為建設用地的區域。
規劃環節。特色小鎮多選取組團式布局，應盡量細分組團和街區。其中，非建設用地部分，如綠化景觀用地、休閑農業、設施農業、種植區域、水域等，不改變農用地性質，可以布局在土地利用總體規劃確定的農用地區域或未利用地區域；永久建設用地部分，應當布局在建設用地或規劃確定的建設用地區域。
用地取得環節。取得小鎮所需的土地，要根據各類用地特點，集成應用土地政策。特色小鎮的用地，往往既涉及國有土地，也涉及集體土地；既涉及建設用地，也涉及保留農用地性質的景觀、綠化、田園用地；既涉及新增建設用地，也涉及存量建設用地；既涉及傳統產業用地，也涉及大量新產業、新業態用地；既涉及一次性取得用地，也涉及分期取得用地；既涉及招拍掛出讓方式取得土地，也涉及批準使用、劃撥、租賃、作價出資、入股、聯營、合作、承包經營、流轉等方式取得的用地。因此，在土地取得環節，不能只寄希望于一種或兩種用地模式，而是應當根據特色小鎮的類型、產業特點、分區用途和開發進度等因素，對現有各項土地政策進行再集成和靈活應用，形成因地制宜的特色小鎮用地解決方案：
特色小鎮用地量大、建設周期長，一般不能一次性報批，應當根據小鎮規劃和建設進展，分期、分區域、分用途、分期安排建設用地指標；小鎮內部往往存在用地性質不同的區塊，對此可以分區、分類、分期辦理用地手續，例如：綠色景觀、休閑農業等仍保留農用地性質的部分，土地可以采用承包經營權流轉或仍由農戶種植的方式；特色小鎮建設中涉及的農村道路、設施農業和農用水利設施用地，可以辦理設施農用地手續，不占用建設用地指標，也不辦理農用地轉用手續；符合相關條件的，可以使用集體建設用地。
建設運營環節。需要注意的是，這一環節可能會涉及臨時用地、先行用地等；要保持用地行為始終處于合理、合法狀態，從而保證小鎮的建設運營平穩有序進行。
哪些新產業鼓勵政策可為小鎮所用
值得特別注意的是，對于新產業、新業態用地，國家已經推出了很多鼓勵政策，可用于特色小鎮建設。
應當合理確定地類。針對新產業、新業態呈現的產學研用聯動融合、多種用地類型混合的特點，屬于產品加工制造、高端裝備修理的項目，可按工業用途落實用地；屬于研發設計、勘察、檢驗檢測、技術推廣、環境評估與監測的項目，可按科教用途落實用地；屬于水資源循環利用與節水、新能源發電運營維護、環境保護及污染治理中的排水、供電及污水、廢物收集、貯存、利用、處理以及通信設施的項目，可按公用設施用途落實用地；屬于下一代信息網絡產業（通信設施除外）、新型信息技術服務、電子商務服務等經營服務項目，可按商服用途落實用地。
允許采用配建方式供地。對新能源汽車充電設施、移動通信基站、分布式光伏發電設施、社區養老（醫療、體育、文化）服務設施、電影院（影廳）、旅游廁所等布點分散、單體規模小的新產業配套基礎設施，可采取配建方式供地。
采用招拍掛方式供地時，允許合理設置前置條件。出讓新產業用地依法須以招拍掛方式供應的，在公平、公正、不排除多個市場主體競爭的前提下，可將投資和產業主管部門提出的產業類型、生產技術、產業標準、產品品質要求作為土地供應前置條件。
允許土地用途兼容復合利用。新產業、新業態發展中工業用地、科教用地兼容相關用途設施建筑面積不超過15%的，可仍按工業、科教用途管理。
允許按主用途供地。對同一宗土地上兼容兩種以上用途的，應確定主用途并依據主用途確定供應方式。
可以通過競爭方式，合并確定項目投資主體和用地者。政府和社會資本合作實施的項目建設、確定新建鐵路項目投資主體和土地綜合開發權人等情形，可以合并確定項目投資主體和土地使用權人。
允許以作價出資（入股）方式新供建設用地。對于政府投資建設不以營利為目的、具有公益性質的農產品批發市場等項目、采取政府和社會資本合作模式建設的公共服務項目等，支持以國有建設用地使用權作價出資或者入股的方式提供土地。
鼓勵以地役權方式使用土地。布設新能源汽車充電設施、無線通信基站、分布式光伏發電設施等小型設施的，鼓勵以地役權方式解決用地。
對于新產業、新業態利用存量資源的，國家還有其他鼓勵政策：
對因搬遷改造被收回原國有土地使用權的企業，經批準可采取協議出讓方式，按土地使用標準為其安排同類用途用地；傳統工業企業轉為先進制造業企業，以及利用存量房產進行制造業與文化創意、科技服務業融合發展的，可繼續按原用途和土地權利類型使用土地；原制造業企業和科研機構整體或部分轉型、轉制成立獨立法人實體，從事研發設計、勘察、科技成果轉化轉移、信息技術服務和軟件研發及知識產權、綜合科技、節能環保等經營服務的，在過渡期內可繼續按原用途和土地權利類型使用土地。
對于互聯網行業，依托國家實驗室、重點實驗室、工程實驗室、工程（技術）研究中心構建的開放共享互動創新網絡平臺，利用現有建設用地建設的產學研結合的實驗基地、共性技術研發平臺、產業創新中心，可繼續保持土地原用途和權利類型不變；在不改變用地主體、規劃條件的前提下，開發互聯網信息資源，利用存量房產、土地資源發展新業態、創新商業模式、開展線上線下融合業務的，過渡期內可繼續按原用途和土地權利類型使用土地；各類市場主體利用存量房產、土地資源發展線上線下互動業務的，可在5年內保持土地原用途、權利類型不變。
興辦健康服務業或從事文化創意和設計服務，在符合城鄉規劃前提下，利用存量房產、原有土地土地的，土地用途和使用權人可暫不變更。（文/中國國土資源報)
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