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一、解讀田園綜合體
01、闡述田園綜合體
田園綜合體是以企業和地方合作的方式，在鄉村社會進行大范圍整體、綜合的規劃、開發、運營，形成的是一個新的社區與生活方式，是企業參與、農業+文旅+地產的綜合發展模式。
02、田園綜合體的特征
以產業為基礎：田園綜合體以農業為基礎性產業，企業承接農業，以農業產業園區發展的方法提升農業產業，尤其是現代農業，形成當地社會的基礎性產業。
以文化為靈魂：田園綜合體要把當地世代形成的風土民情、鄉規民約、民俗演藝等發掘出來，讓人們可以體驗農耕活動和鄉村生活的苦樂與禮儀，還原村子原貌，開發一個“本來”的村子。
以體驗為活力：將農業生產、農耕文化和農家生活變成商品出售，讓城市居民身臨其境體驗農業、農事，滿足愉悅身心的需求，形成新業態。
創新鄉村消費：旅游業可作為驅動性的產業選擇，帶動鄉村社會經濟的發展，一定程度地彌合城鄉之間的差距。而解決物質水平差距的辦法，是創造城市人的鄉村消費。
城鄉互動：解決文化差異問題的有效途徑，是城鄉互動。田園綜合體正是一種實現城市與鄉村互動的一種商業模式。關于城鄉互動，最直接的方法，就是在空間上把城市人和鄉村人“攪合”在一起，在行為上讓他們互相交織。文化得以彌合，才是人的城市化。
二、田園綜合體結構體系
在新型城鎮化構架下，田園綜合體實際上是由五個部分構成：景觀吸引核、休閑聚集區、農業生產區、居住發展帶、社區配套網。
01、景觀吸引核
景觀吸引核是吸引人流、提升土地價值的關鍵所在，是田園綜合體打造的關鍵。田園綜合體通常位于地形豐富多變、景觀資質良好的地段，往往依托觀賞型農田、瓜果園，觀賞苗木、花卉展示區，濕地風光區，水際風光區等等。可以使游人身臨其境的感受田園風光和自然美景，使游人放松身心、體會農業魅力。
02、休閑聚集區
休閑聚集區，是為滿足由核心吸引物帶來客源的各種休閑需求而創造的綜合休閑產品體系，實際上是各種休閑業態的聚集（Mall構架的游憩方式）。主要包括農家風情建筑(如莊園別墅、小木屋、傳統民居等)、鄉村風情活動場所（特色商街、主題演藝廣場等）、垂釣區等。休閑聚集區使游人能夠深入農村特色的生活空間，體驗鄉村風情活動，享受休閑農業帶來的樂趣。
03、農業生產區
生產區通常選在土壤、氣候條件良好，有灌溉和排水設施的土地上，主要的基礎生產項目為：農作物生產、果樹、蔬菜、花卉園藝生產、畜牧業、森林經營、漁業生產等。生產區主要引入現代農業科技開展循環農業、農業創意和農業體驗并實現農產品的有效流通。
同時還可以開展生態農業示范、農業科普教育示范、農業科技示范等項目。通過濃縮的典型科技農業和農業傳統知識的推廣，向游人展示農業獨具魅力的一面，增強游人的農業意識，加深對農業的了解。
04、居住發展帶
居住發展帶，是田園綜合體邁向城鎮化結構的重要支撐。旅游各要素的延伸帶動農業產業與休閑產業發展，形成以農業為基礎，休閑為支撐的泛休閑農業產業，通過產業融合與產業聚集，形成人員聚集，形成農民城鎮化居住、產業人口聚集居住、外來游客居住、外來休閑居住（二居所）、外來度假居住（三居所）等五類人口相對集中居住，從而形成了依托休閑農業產業的城鎮人口以及為此建設的居住社區，構建了城鎮化的核心基礎。
05、社區配套網
社區配套網，是田園綜合體必須具備的城鎮化支撐功能。服務于農業、休閑產業的金融、醫療、教育、商業等等，我們稱為產業配套。而與此結合，服務與居住需求的居民，同樣需要金融、醫療、教育、商業等等公共服務。由此，形成了產城一體化的公共配套網絡。
三、田園綜合體的發展思路
01、田園綜合體開發思路
打造田園綜合體，就是要深度挖掘鄉村特色資源，倡導低碳、生態等科學理念，以鄉村旅游資源與土地為基礎，以鄉村旅游休閑為脈絡，以休閑商業為配套，以鄉村休閑地產為核心，以高品質服務為保障，對項目地進行綜合開發，把鄉村打造成一個“島式圈層”結構的田園綜合體，滿足政府、企業、居民、鄉村旅游者等多方需求。
02、田園綜合體發展結構
最外圍圈層——鄉村資源和鄉村土地，主要是農業產業聚集區，如漁業、采摘林業等；中間圈層——休閑商業項目，主要指為鄉村居民和鄉村旅游者提供服務，具有多重功能的商業配套設施，如提供餐飲、娛樂、休閑服務的商業街、酒店集群等；核心圈層——鄉村休閑地產，主要指以居住功能為主體的傳統地產、居住小區、產權式酒店等鄉村居所型地產，如鄉村景觀地產、鄉村度假地產、鄉村養老地產、鄉村主題地產等；鄉村旅游休閑則是串起各個圈層的連接線。
值得注意的是，“島式圈層”結構的田園綜合體各個圈層之間并不是機械的，針對不同的鄉村本底，各個圈層有不同的開發方向和主題，從而形成各具特色的田園綜合體。
03、田園綜合體運作思路
首先以鄉村和鄉村土地為資源點，鄉村不僅有豐富的土地資源，還有以鄉村景觀為代表的自然資源、以建筑、文化、民族等為代表的人文資源、以人與人交往、鄉村生活方式為代表的社會資源，這些資源構成了田園綜合體的本底資源；其次以鄉村旅游休閑（主要是指鄉村旅游休閑產品的合理組合）為吸引點，引爆田園綜合體目標市場，對鄉村資源進行合理開發，打造不同類型、不同規模、不同層次的鄉村旅游產品，使其成為吸引點；再次以鄉村休閑商業項目為支撐點，為鄉村旅游者和居民提供配套商業服務，完善服務體系；最后以鄉村休閑地產為核心贏利點，取得相應回報。
四、田園綜合體的打造策略
01、基礎+資源點——鄉村旅游資源和土地
鄉村旅游資源（泛鄉村旅游資源包含了人工打造的鄉村旅游資源），決定了項目地鄉村旅游產品開發的核心導向。土地資源決定了田園綜合體的規模，影響著鄉村旅游產品的配比結構。
根據“島式圈層”田園綜合體的開發模式，鄉村旅游資源和鄉村土地為最外圍圈層，通過運用合理的綜合開發手段，以農業深層次開發（如循環農業、創意農業、生態農業）和農業規模化發展為主，輔以農產品加工銷售、科研、教育、醫療、培訓等其它產業，并形成產業間的聯動。此外，項目地在發展農業的同時，還可以發展以當地農作物為主的創意農業，并適時開展農業觀光、體驗、休閑、度假等鄉村旅游項目。
02、主導/脈絡+吸引點——鄉村旅游休閑
鄉村旅游休閑功能是田園綜合體開發的主導，在其主導下，合理的開發與之相適應的不同類型、不同層次、不同規模的鄉村旅游產品，使其成為整個田園綜合體的重要吸引點，撬動鄉村旅游市場。同時，各個鄉村旅游休閑項目之間通過有機組合而成若干條旅游線將扮演重要連接線的角色，串聯起田園綜合體的各個圈層。
鄉村旅游休閑項目可融合鄉村觀光、游樂、休閑、運動、體驗、度假、會議、養老、居住等多種旅游功能，打造特有的“田園綜合旅游休閑”，如開設休閑垂釣、農場動物園、采摘、農事體驗等鄉村旅游項目。在具體開發中，可根據各自地脈、文脈等具體情況，側重打造其中某一項或幾項功能，形成各具特色的鄉村旅游休閑項目，從而帶動整個區域的發展。
03、配套+支撐點——休閑商業項目
結合鄉村生態環境、生態景觀等生態優勢，可分期、分步、合理的建設生態化鄉村休閑度假酒店、鄉村特色商業街、鄉村MALL等商業設施，作為田園綜合體的商業配套板塊，綜合性的體現生活、休閑、購物、娛樂等多項功能，為整個區域提供較高品質的服務。
04、核心+贏利點——鄉村休閑地產
鄉村休閑地產，以生態化的鄉村環境為導向來打造，主要指以居住功能為主體的傳統地產、居住小區、產權式酒店等鄉村居所型地產。適合開發的鄉村休閑地產可大致分為：鄉村景觀地產、鄉村度假地產、鄉村養老地產、鄉村主題地產如創意地產、民俗地產、酒莊等多種類型，并可融入低碳、環保、節能、科學、效益高等現代化理念。鄉村休閑地產是田園綜合體開發的最核心板塊，是贏利的核心所在。
五、田園綜合體的綜合產業價值鏈演化
田園綜合體產業鏈的擴展與構建是農業核心競爭力的物質基礎。其重點內容是綜合體內的生產與加工業轉型升級，服務業豐富發展，在農業生產、農產品加工、服務業緊密融合的基礎上再派生新產業。因此，綜合體產業鏈擴展既要高度重視三次產業鏈的高端性，又要強調經濟效益、社會效益、生態效益與資源效益的全面性。(文/網絡)
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