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當前正在掀起一股特色小鎮的開發熱潮，我們不難發現其背后有著深刻的社會發展背景。通過簡單類比我們不難發現，此輪特色小鎮建設熱潮與上世紀80年代的城鎮化有著本質的不同——上一輪城鎮化發展熱潮是由鄉鎮工業發展帶動起來的，是工業化快速發展階段的城鎮化，基本特征表現為“城鎮像農村，農村像城鎮”。
而這一輪特色小鎮建設，是建立在工業化進入中后期，城市化進入深度發展的背景下產生的，是后工業化階段的新型城鎮化，其基本特征表現為“比城市更友好，比鄉村更文明”。可以說，此輪特色小鎮建設，是城市化發展到高級階段的必然產物。特色小鎮是都市經濟的高級形態，而不是像表面上看到的那樣簡單。
首先，特色小鎮建設不同于房地產開發。通常來說，房地產開發是一個短期過程，主要追求的是快開發。從拿地到銷售一般周期為2-3年，部分規模比較大的項目開發能夠持續5-8年。但相對于房地產開發，特色小鎮的開發建設是一個長期過程，需要從土地一級開發，二級開發，到招商引資、產業發展，再到區域商業運營與服務，不斷滾動形成發展及盈利的良性循環。就一般規律而言，要把特色產業培育基本成型，至少需要10年乃至更長的時間，因此特色小鎮的開發周期通常都要10-20年來計。
其次，小鎮一般從遠郊大盤起步，或依托現有小鄉鎮來建設，這些地區的政府行政職能并不能與高水平服務要求相適應。一般情況下，小鎮在行政區劃下可能僅歸屬于縣級政府甚至鄉鎮政府，政府的組織架構和人員配套不足以支撐特色小鎮的運營，還需要有專門的團隊來運營。以業內聞名的良渚文化村委例，萬科在良渚村內執行了醫療、教育、宗教、交通等職能，興建了學校、教堂、寺廟、圖書館等一批公共設施，還開通了往返城區的業主班車。早起小區內無派出所，萬科還組建物業團隊來執行小鎮的治安和城管功能。總體來講，公共服務開支成本巨大，而且不可能有稅收來源支撐。這也導致小鎮的運營營收在小鎮首期經營9年后才開始逐步實現正現金流，11年后實現盈利。
最后，特色小鎮真正的持久生命力在于產業立鎮。特色小鎮一定要有房地產參與，但絕對不能房地產化。在人口規模不足、產業動力不足的情況下，即使再好的規劃，也沒有辦法實現。還拿良渚文化村為例子，2012年針對良渚文化村內的新街坊招商，但到場80多商戶沒有一家最終在此開店，商家們紛紛表示，村內人流量太少，商鋪生意開不起來。
衡量小鎮開發建設成功有兩個重要指標：常住人口與就業率。如果小鎮沒有給當地創造就業機會、提高居民收入以及吸引人居住，只依靠旅游帶來的“流動人口”是很難持續發展的。當然二者之間需要平衡。如果只創造了就業和財富，那就不是小鎮而是一個產業園，如果只是居住、消費貢獻很低，也不能給地方政府帶來持續稅收，那只能是一個臥城，也不具備長久的活力。
綜上所述，當前特色小鎮建設要循序漸進，避免跟風炒作，因時、因地、因人制宜，杜絕形象工程，防止同質化和泡沫化，同時要避免特色小鎮被房地產和資本綁架，預防把特色小鎮變成新一輪的圈地運動。特色小鎮不是一天就煉成的，而是需要在我們政府正確引導及市場力量推動下，通過調動各方積極性，才能打造出一個個具有長久生命力和競爭力的特色魅力小鎮！
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