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2月4日下午，中央一號文件《中共中央國務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》發(fā)布，對實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略進(jìn)行了全面部署。
其中關(guān)于鄉(xiāng)村建設(shè)，又有許多新的提法。
1、禁止利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。
文件中提出適度放活宅基地和農(nóng)民房屋的使用權(quán)。但同時(shí)，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。
事實(shí)上，同樣的話，國土資源部今年1月就曾提出。
據(jù)央廣網(wǎng)報(bào)道，在1月15日的國土資源會議上，國土資源部部長姜大明強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)守改革底線。
“城里人到農(nóng)村買宅基地這個(gè)口子不能開，按規(guī)劃嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制這個(gè)原則不能突破，要嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館等。”
2、土地要素活化
十九大報(bào)告中，鄉(xiāng)村振興被上升至國家戰(zhàn)略高度。
實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的重要手段，就是“要素活化”，土地要素活化是核心內(nèi)容。
申萬宏源在報(bào)告中指出，要振興鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)，必須實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素向鄉(xiāng)村的傾斜。過去鄉(xiāng)村生產(chǎn)要素是“單向城市化”的，中國鄉(xiāng)村“衰而未亡”；
只有推進(jìn)土地三權(quán)分置改革，實(shí)現(xiàn)集體土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，可抵押可轉(zhuǎn)讓的集體土地才會被盤活，吸引包括公司、合作社和家庭農(nóng)場等生產(chǎn)經(jīng)營主體的加入。
這樣一來能夠帶來先進(jìn)的技術(shù)和管理，還有稀缺的資本，從而促進(jìn)鄉(xiāng)村一二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶來農(nóng)民收入增加。
另一方面，目前我國對宅基地賦權(quán)是不充分的，國土資源部在1月份提出的“落實(shí)宅基地的集體所有權(quán)，”意味著今后宅基地也將或擁有同城鎮(zhèn)房子一樣的權(quán)利，比如抵押、貸款等。
適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，意味著如果農(nóng)民進(jìn)城后，宅基地空置，是不是宅基地在一定期限內(nèi)可以租賃，農(nóng)民取得一定收益。未來土地流轉(zhuǎn)帶來的財(cái)產(chǎn)性收入也將成為農(nóng)民收入的重要增量構(gòu)成。
據(jù)了解，當(dāng)前農(nóng)村宅基地有2億畝左右，其中三分之一閑置。預(yù)計(jì)復(fù)墾耕地交易，尤其是宅基地通過地票模式入場交易成為可能。接下來關(guān)于宅基地“三權(quán)分置”會有更細(xì)化的政策出臺，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。
3、為農(nóng)村買房置業(yè)劃紅線
文件同時(shí)指出，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制，維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)。農(nóng)民依法自愿有償轉(zhuǎn)讓上述權(quán)益，對違背文件精神的無理要求，農(nóng)民可以說“不”。
據(jù)統(tǒng)計(jì)自去年11月2日和今年1月30日間，國土資源部共通報(bào)17起國土資源違法案件查處結(jié)果，以后亂建都可能被罰。
那農(nóng)村用地住房用來干嘛？
中央農(nóng)辦主任韓俊說，要使農(nóng)民的閑置住房成為發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)的載體。一號文件明確提出要提升農(nóng)業(yè)發(fā)展質(zhì)量，培育鄉(xiāng)村發(fā)展新動(dòng)能，建設(shè)一批設(shè)施完備、功能多樣的休閑觀光園區(qū)、森林人家、康養(yǎng)基地、鄉(xiāng)村民宿、特色小鎮(zhèn)。
對利用收儲農(nóng)村閑置建設(shè)用地發(fā)展農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的，還會給予新增建設(shè)用地指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)。進(jìn)一步完善設(shè)施農(nóng)用地政策。
4、小產(chǎn)權(quán)房依舊無“轉(zhuǎn)正”機(jī)會
值得注意的是，國土部對于土地來源多樣化的前提限定為“權(quán)屬不變、符合規(guī)劃”，不涉及土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
放寬宅基地使用權(quán)的前提也是“落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)”。業(yè)內(nèi)人士分析稱，在此基礎(chǔ)上，試點(diǎn)租賃住房的建設(shè)，也就意味著土地只能租用、建設(shè)和使用，并不涉及土地的買賣。
而在一號文件里也明確提出“不得違規(guī)違法買賣宅基地”。
一號文件與國土部之前的規(guī)定雖然利好部分大城市周邊宅基地的盤活，但土地屬性不改變，后續(xù)宅基地上形成的租賃房源屬性依然是集體建設(shè)用地的范疇。這和當(dāng)前租賃用地的國有建設(shè)用地屬性是不同的。
其次，允許租賃住房產(chǎn)品先探索，其他產(chǎn)品類似普通住宅是否跟進(jìn)還要看后續(xù)改革的進(jìn)度。
至于小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”方面，小產(chǎn)權(quán)房是在無審批、無監(jiān)管的非法用地上建成的，定性為違法違章建筑，因此沒有轉(zhuǎn)正的可能。
其本身也不是在常規(guī)意義上的類似宅基地上建的，更多的是一些農(nóng)村經(jīng)營性用地，和宅基地不是一個(gè)土地概念。所以小產(chǎn)權(quán)房依然會管制，而合規(guī)的宅基地將獲得優(yōu)先改革的機(jī)會。
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