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前幾年一說自己是開民宿的，大家都不約而同的認為你是開小旅館的。這兩年民宿如雨后春筍：藝術家說要開民宿，富二代也要開民宿，情懷設計師更是不放過民宿，開民宿突然成了一個時髦高格調的事情了。
做民宿的有兩種人，一種是真的有情懷，但是不懂做生意；另外一種覺得開民宿會賺大錢，土豪式投資。沒做好心理準備的人不要急著做民宿，了解市場行情，三思而后行。
怎樣開一家民宿，綜合下來：
一個是，民宿地要選在離主城區自駕車三小時交通圈內；經營者必須是個綜合能力非常高的人，對服務、環境以及室內設計整體把控都要到位，這種把控要細致到杯子的選擇、床品的外觀與品質等；還得做出特色，民宿服務包括帶住戶爬山，看古樹，居住和游玩相結合。
“臺灣民宿比較發達，這些民宿不僅提供住宿，與住客還有很好的互動。比如花蓮的民宿，老板會帶著客戶出海打漁，這些都是附加值。”民宿講究的是一種旅游式體驗，包括舒適的居住環境，餐飲以及戶外參與等綜合感受。
一、選址
民宿是一門實體生意，雖然內容跟酒店有點詫異，但本質上還是酒店。
所以，李首富的那句話永遠沒錯：地段、地段、地段。
客群畫像，你的客源是哪里人，他們從哪里來，如何到你的民宿？自駕、打車、地鐵……如果自駕，周邊停車方便嗎，周邊吃飯方便嗎，有哪些好玩的旅游景區？80、90是消費主力，往往都是拖家帶口。
好多人把民宿開在古鎮里面，這樣客源多，但是壓力也大，意味著租金非常高，接手的話還有比不小的轉手費。
我的思路：在古鎮隔壁開，離古鎮幾分鐘，租金便宜，好多沒有轉手費，而且可以免費停車。畢竟網絡發達了，好多人都是通過網上預訂。客源方面雖然沒有古鎮里的多，已經足夠了，畢竟還要講點情懷的，一個安靜的民宿更匹配有情懷的人。
二、裝修和裝修的定位
裝修的前提條件是：你的客源是誰，他們要的是什么，你未來的定價標準是什么？
1、千萬不要做每個間夜300元以下的民宿。
先申明，這只是一個經營思路，沒有貶低的意味。
300元以上的客人普遍素質高很多，容易溝通，民宿的損壞會較少，也不會有大量的浪費。且300元以上，意味著消費力不錯，有更多的附加生意可以做。這樣在有限的實體范圍里可以產生更高的效益。
2、價格的上限是多少？
調查下你的店址周邊的其他民宿價格體系，到路上觀察觀察，看看開車來的車牌都是哪里的，大致的車價是多少。知道了客棧的定價了，然后計算下數字。
民宿價格*房間數*天數*預計50%的入住率*12個月，一年大致的房費就算出來了。
計算下自己的資金情況和預計多久收回成本，這樣大概其就能倒推出客棧需要的總費用。
3、硬裝和軟裝
一個有點特色的酒店，基本上硬裝和軟裝費用是1：1，另外裝修費用預留10-15%的超支空間。
具體裝修的事情比較復雜，一定要親自去盯，然后不斷調整。
(1)洗手間排水要快要好、要有點坡度，以免有臭味有積水，這個好多酒店都做得不好，什么情懷當洗手間有臭味的時候，瞬間所有的滿意度都沒有了。
(2)房間漏水。經營的時間長了，好多民宿都會出現漏水，就是裝修時防水做得不太好。所以這塊我們在做的時候要求做雙層防水。
(3)裝修網絡配套要好。好的電視機、好的網絡wifi。
(4)木質結構的房子千萬千萬要做好隔音，要不以后麻煩大。去古城里木質的房子住一晚上就明白了，有時候隔壁打呼嚕都聽的很清楚，鋼筋水泥的隔音效果好。
(6)預留足夠的電源插口，預留公區的洗手間(還有淋浴設施，店內工作人員是可以洗澡的)，預留多蓋幾個小的工人房（會請很多住店的工人的）。
(7)軟裝方面要注意下，選用的所有燈具都要考慮用節能燈，要不等開業了看到電費很高的時候就來不及了。注意性價比，有些可有可無的采購，問下你的設計師能不能去掉。什么都買，什么都想好的，如果還給自己找個理由：貴就貴點，我是做情懷，那鐵定超出預算。
三、經營
不要想著民宿是你一個人什么都做了，民宿是門需要各個方面都做細致的生意。不是花點錢開起來就了事了，開起來才是剛剛開始。
不僅了解清楚客源從哪里來，日常有哪些需求，更重要是了解了民宿日常經營里林林總總的問題。
(1)人員
總共10個房間的民宿，請了1個阿姨打掃衛生，1個雜工，1個廚師做飯，請了3個管家提供一對一管家服務，幫客人安排行程和接機，床單被褥等等都是外包給專門做酒店清洗的。
雖然是10個房間的客棧，但是也是正常的運營體系。
(2)管理
6-7個員工，且員工會有流失，就要涉及人員管理和招聘。
要做各種財務報表，要做采購預算。
完全就是個小企業了。
(3)擴大收入來源
民宿如果僅僅做客人住宿，那樣服務也提不上去，基本也會虧損。
旅游景點一般餐飲都很貴，所以咱家提供餐廳點菜，干凈衛生，價格又便宜，客人滿意度高，還有額外的收益。
雨季來臨時我們還采購很多雨衣雨鞋供客人直接在店內購買，還“免費”提供充電寶、自拍桿等供客人借用。(文/田園志)
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