銅官窯古鎮(zhèn)總共占地面積3000畝，總建筑面積約100萬平方米，由文化、娛樂、休閑、教育和配套五大功能區(qū)組成。該項(xiàng)目是按照國家的5A景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)劃和打造的，是國家“一帶一路”的樣板工程。景區(qū)內(nèi)的建筑是仿照漢唐時(shí)期的風(fēng)格，確實(shí)也是別有韻味。該景區(qū)吃喝玩樂，應(yīng)有盡有，但卻不受游客待見。

　　據(jù)了解，銅官窯古鎮(zhèn)在開業(yè)的第一天就接待了3萬多名游客，一開始的業(yè)績還是非常好的，但是隨后景區(qū)的游客量就急劇下滑，而主要原因還是在于銅官窯古鎮(zhèn)自身。

　　據(jù)很多去過該景區(qū)的游客反映，差評(píng)主要分為兩點(diǎn)。其一，景區(qū)的價(jià)格問題，花費(fèi)太大。首先，景區(qū)的門票在平常是200元一張，而節(jié)假日漲到300元一張，而在開業(yè)當(dāng)天優(yōu)惠活動(dòng)也要120元一張。除了門票貴以外，里面的消費(fèi)更是高到驚人，礦泉水10元一瓶，蛋炒飯40元一份，不少網(wǎng)友表示：這是殺豬呢？不要命地在宰人呢！

　　其二，就是景區(qū)內(nèi)的建設(shè)完工程度。據(jù)透露，該景區(qū)內(nèi)有95%的店面還沒有開門，而整體的完成度只達(dá)到了80%，而開發(fā)商為了利益提前開業(yè)，所以給游客們的體驗(yàn)并不好，而且門票200元玩一趟，里面還那么多東西沒有開放，自然會(huì)造成反感的情緒。

　　以上就是這個(gè)景區(qū)不受待見的原因，畢竟花個(gè)200-300塊錢的門票跑到這種仿古景區(qū)去玩，還不如去隔壁的烏鎮(zhèn)，難道不更有文化底蘊(yùn)一些嗎？

　　一號(hào)工程“匆匆”開業(yè)而致歉，不能失敗的百億“豪賭”？

　　長沙新華聯(lián)銅官窯國際文化旅游開發(fā)有限公司在新華聯(lián)銅官窯古鎮(zhèn)的官方發(fā)布《新華聯(lián)銅官窯古鎮(zhèn)致游客的函》，表示“已對(duì)游客提出的寶貴建議進(jìn)行認(rèn)真收集并抓緊逐條整改，同時(shí)也對(duì)因我司原因給游客造成的不便和失望表示深深的歉意！”

　　銅官窯古鎮(zhèn)投資百億元，外界曾將其視為新華聯(lián)文化旅游發(fā)展股份有限公司（簡稱”新華聯(lián)文旅”）的“豪賭”之舉。一來轉(zhuǎn)型之初即出大手筆，二來此前并無足夠的類似項(xiàng)目打造運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，挑戰(zhàn)不小。

　　新華聯(lián)文旅內(nèi)部曾將銅官窯古鎮(zhèn)項(xiàng)目稱為“一號(hào)工程”，新華聯(lián)文旅總裁蘇波曾表示，銅官窯古鎮(zhèn)項(xiàng)目是新華聯(lián)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一個(gè)關(guān)鍵性項(xiàng)目。

　　在這一轉(zhuǎn)型中，文旅的定位是戰(zhàn)略支柱型產(chǎn)業(yè)，銅官窯古鎮(zhèn)的成敗很大程度上決定著新華聯(lián)文旅轉(zhuǎn)型的成敗與否。

　　“匆匆”開業(yè)而致歉，新華聯(lián)文旅或已面臨著盡快回本的壓力。

　　百億“豪賭”的回本

　　對(duì)一個(gè)體量甚巨的古鎮(zhèn)項(xiàng)目，百億元投資不算“嚇人”。古鎮(zhèn)以文化作為賣點(diǎn)，必然要求最大程度還原歷史文化場景，大至整體建筑風(fēng)格，小至每座建筑、每根梁等都力求逼真。新華聯(lián)文旅也確實(shí)“下了血本”。其曾不斷從江西、安徽、浙江、福建等地收購古宅，而后花費(fèi)上千萬的巨資，將古宅原樣復(fù)遷至銅官窯古鎮(zhèn)。

　　百億巨資回本乃至盈利周期漫長，銅官窯古鎮(zhèn)急于開業(yè)已經(jīng)表露營收壓力，但事實(shí)上其已有一定營收保障，即出售項(xiàng)目配套房地產(chǎn)包括商鋪、公寓等回流資金。

　　蘇波曾表示，新華聯(lián)文旅做“古鎮(zhèn)+”模式，是把文化旅游與地產(chǎn)有機(jī)地結(jié)合起來，做一個(gè)文化旅游項(xiàng)目，就會(huì)配套一些地產(chǎn)項(xiàng)目以供租售。比如蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)項(xiàng)目中，很多徽派的院子可以銷售，通過銷售這部分商業(yè)地產(chǎn)，有效解決前期投入資金回流的問題。

　　查詢長沙當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)房產(chǎn)中介平臺(tái)得到的參考信息是，其物業(yè)主要分為商鋪、公寓、別墅，其中一個(gè)平臺(tái)顯示，今年4月，銅官窯古鎮(zhèn)物業(yè)均價(jià)為30000元/平方米，與周邊9個(gè)樓盤對(duì)比，與其中一個(gè)持平，低于其中一個(gè)5000元/平方米，高出其他3200元-17000元不等，當(dāng)時(shí)長沙整個(gè)區(qū)域均價(jià)約13000元/平方米左右。

　　新華聯(lián)文旅相關(guān)人士對(duì)執(zhí)惠表示，銅官窯古鎮(zhèn)項(xiàng)目有配套的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括住宅、商鋪等，不過目前的具體銷售情況不太了解。

　　對(duì)抗競品

　　決定銅官窯古鎮(zhèn)成敗的還是文旅項(xiàng)目的運(yùn)營成效。

　　按新華聯(lián)文旅官網(wǎng)介紹，銅官窯古鎮(zhèn)計(jì)劃恢復(fù)一批長沙古城的歷史街巷、名人會(huì)館、樓堂廟宇、園林宅院以及盛唐時(shí)期的陶瓷交易區(qū)——“石渚湖”，并規(guī)劃設(shè)計(jì)了五星級(jí)酒店、文化演藝中心、博物館、兒童游樂場、書院以及5D電影院、水上運(yùn)動(dòng)、叢林運(yùn)動(dòng)、陶瓷論壇、藝術(shù)家創(chuàng)作基地等業(yè)態(tài)。該古鎮(zhèn)共有30處人文景點(diǎn)、19大民宿客棧群、7大博物館、4大實(shí)景演藝、3大星級(jí)酒店，是一個(gè)集旅游、藝術(shù)、人文、商業(yè)、餐飲等于一體的多功能綜合特色文化旅游項(xiàng)目。

　　李建剛曾透露，新華聯(lián)文旅打造的是一個(gè)“古鎮(zhèn)+主題樂園”的概念，比如烏鎮(zhèn)+迪士尼，古北水鎮(zhèn)+環(huán)球影城，既有文化的底蘊(yùn)，又有科技娛樂和大型演藝，這種模式和規(guī)模在全國是首創(chuàng)。

　　這一概念的落地，好處在于古鎮(zhèn)與主題樂園兩種不同業(yè)態(tài)的疊加，在文化體驗(yàn)之外還有現(xiàn)代旅游項(xiàng)目的體驗(yàn)，增加旅游內(nèi)容的豐富度，對(duì)吸引家庭親子類出游會(huì)有些幫助，有助打通全年齡段客群。且做厚項(xiàng)目或者做出明顯差異化，也有利于在“千鎮(zhèn)一面”的競爭環(huán)境中凸顯優(yōu)勢(shì)。

　　但另一面是這種概念落地增加了項(xiàng)目打造成本，包括整體運(yùn)營成本，主題樂園等設(shè)備打造、運(yùn)維及未來更新迭代的成本。這也能部分解釋為何銅官窯古鎮(zhèn)投資達(dá)百億之巨，盡快回本乃至盈利的考驗(yàn)會(huì)更大。

　　而更重要的是，兩種不同業(yè)態(tài)的運(yùn)營模式也有不同，不同屬性項(xiàng)目間如何增加共融性，協(xié)同聯(lián)動(dòng)也是挑戰(zhàn)。

　　銅官窯古鎮(zhèn)是湖南省首個(gè)投資百億的文旅項(xiàng)目，受到省、市、區(qū)級(jí)政府的諸多支持，被認(rèn)為有助補(bǔ)強(qiáng)湖南集休閑、度假、觀光、旅游、娛樂于一體的復(fù)合型旅游產(chǎn)品供給，且寄希望于打造成湘江古鎮(zhèn)群的龍頭。

　　總結(jié)來說，這些項(xiàng)目在單個(gè)業(yè)態(tài)或整體業(yè)態(tài)，將可能對(duì)銅官窯古鎮(zhèn)形成直接或間接的競爭，該古鎮(zhèn)如何“對(duì)抗”各個(gè)競品的分流甚至借力各方，是個(gè)挑戰(zhàn)。