失敗一：沒有策劃

　　有些人誤把規(guī)劃當(dāng)策劃。于是找來幾家規(guī)劃公司PK方案，折騰到最后結(jié)果如何呢？以失敗告終！我們一起來談?wù)勔?guī)劃與策劃的看法:

　　做田園綜合體也好，美麗鄉(xiāng)村也罷，在策劃與規(guī)劃誰先進(jìn)行，誰重要這個(gè)問題上，還有很多地方政府或公司根本不懂得策劃與規(guī)劃誰輕誰重！

　　很多地方政府或公司特別喜歡找一些學(xué)院派先做個(gè)概念規(guī)劃，把圖做漂亮些，主要應(yīng)付政府，領(lǐng)導(dǎo)喜歡就好。這些概念規(guī)劃其中根本沒有市場(chǎng)分析、總體定位、產(chǎn)業(yè)選擇、業(yè)態(tài)組合、開發(fā)策略、創(chuàng)新營銷、運(yùn)營模式、創(chuàng)收回報(bào)等這個(gè)項(xiàng)目的策劃靈魂。

　　學(xué)院派概念規(guī)劃主要是按傳統(tǒng)套路進(jìn)行，把別的公司的規(guī)劃文本中的文字與圖片改一下，甚至連圖片也不改，幾天時(shí)間就可以做好了，但為了糊弄外行，有些幾天時(shí)間就可以改好的規(guī)劃，他得說成幾十天才能做好，這樣才好要個(gè)好價(jià)錢。

　　其實(shí)，一個(gè)有頂層設(shè)計(jì)的策劃是非常難做的，策劃五大產(chǎn)業(yè)，千個(gè)子產(chǎn)業(yè)植入，設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流，設(shè)計(jì)農(nóng)旅項(xiàng)目的交易結(jié)構(gòu)，各種ppp項(xiàng)目包裝進(jìn)入，做資金結(jié)構(gòu)化安排，設(shè)計(jì)股權(quán)架構(gòu)。

　　而且收費(fèi)還不及規(guī)劃費(fèi)的30%，就這樣，一些公司還是不愿多出策劃費(fèi)而得一個(gè)頂層設(shè)計(jì)的策劃，以為規(guī)劃可以一步到位，可以省去策劃費(fèi)。

　　一個(gè)項(xiàng)目要想完美與成功地落地，后面項(xiàng)目開業(yè)后會(huì)帶來巨大的收益與回報(bào)，如沒有專人策劃師深入項(xiàng)目當(dāng)?shù)剡M(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，收集地方人文歷史，分析周邊市場(chǎng)需求及消費(fèi)力數(shù)據(jù)，了解同業(yè)競(jìng)爭對(duì)手經(jīng)營狀況等等，不做足這個(gè)前期工作，加之策劃團(tuán)隊(duì)在這個(gè)行業(yè)沒有非常實(shí)操能力與成功案例，而把一個(gè)項(xiàng)目隨便地交付出來先規(guī)劃，這是不可能有滿意的好結(jié)果的！

　　在國內(nèi)多如牛毛的農(nóng)林田特文旅項(xiàng)目中，多少人用淚與錢付出多大的慘痛代價(jià)？值得引以為戒！

　　很多選學(xué)院派規(guī)劃，主要是看上國企背景，有實(shí)力有資質(zhì)，實(shí)力當(dāng)然不假，但，有一點(diǎn)是大多人忽略的，這種國企的規(guī)劃師在背景優(yōu)越環(huán)境下，求安定，公務(wù)制準(zhǔn)時(shí)上下班，及少深入民間與山山水水之中生活體驗(yàn)。

　　當(dāng)往往草根派階段的策劃人就不同了，一他們?nèi)錾碛谖穆眯袠I(yè)，深入了解山山水水；二他們對(duì)行業(yè)特點(diǎn)、市場(chǎng)、未來需求了如指掌；三在創(chuàng)意上是天馬行空，老板獎(jiǎng)勵(lì)創(chuàng)意；四是他們?yōu)榱艘粋€(gè)創(chuàng)意沒日沒夜苦思冥想，翻遍各種典籍，幾天幾夜可以不回家。有幾個(gè)學(xué)院派的人能做到？持別是大城市學(xué)院派的人能做到嗎？

　　學(xué)院派只是研究理論超前，但要付諸實(shí)踐就不是這回事了，這些規(guī)劃師幾乎沒一人有涉農(nóng)林田園文旅行業(yè)做過，缺少這方面的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，怎么會(huì)出好成果呢？

　　所以，他們的規(guī)劃之中幾乎99%閉門造車，紙上談兵，不切實(shí)際及符合市場(chǎng)需求。當(dāng)項(xiàng)目方最后才發(fā)現(xiàn)這規(guī)劃方案不能落地時(shí)，這才知道未先策劃吃大虧了，但又不想再花價(jià)錢做策劃了，為了省錢，只能找些小公司在原來規(guī)劃上修修補(bǔ)補(bǔ)，這種修修補(bǔ)補(bǔ)是越弄越糟糕，越弄越四不象，這種明知錯(cuò)，還是硬著頭皮上的做法，吃大虧是必然，在全國都是通病！四處皆有之！

　　策劃是項(xiàng)目的靈魂，大凡一個(gè)成功的項(xiàng)目，必須是先由專家對(duì)該項(xiàng)目市場(chǎng)分析、精準(zhǔn)定位、產(chǎn)業(yè)選擇、業(yè)態(tài)組合、開發(fā)策略、創(chuàng)新營銷、運(yùn)營模式、創(chuàng)收回報(bào)等策劃之后，依據(jù)這個(gè)靈魂及總體思路，再來指導(dǎo)下一步規(guī)劃。

　　項(xiàng)目直接進(jìn)入規(guī)劃，必然會(huì)導(dǎo)致洗煤球式改來改去，無論怎么改，項(xiàng)目缺少靈魂，最后也是無法落地的。大多政府或公司總是誤把規(guī)劃當(dāng)策劃，于是找?guī)准乙?guī)劃公司PK方案，折騰到最后結(jié)果可想而知？

　　失敗二：生搬硬套

　　有些人山寨慣了，懶得獨(dú)立思考，克隆成風(fēng)。聽說某某主題農(nóng)旅項(xiàng)目很成功，克隆一個(gè)；到國外考察發(fā)現(xiàn)某個(gè)不錯(cuò)，克隆一個(gè)。

　　農(nóng)旅項(xiàng)目的某些內(nèi)容是可以復(fù)制的，但不能全盤復(fù)制。農(nóng)旅項(xiàng)目的定位，必須因地制宜，結(jié)合特定區(qū)域的實(shí)際情況。一個(gè)好的田園綜合體和美麗鄉(xiāng)村是長出來的，而不是生搬硬套上去的。

　　失敗三：創(chuàng)新過度

　　有人為了突出農(nóng)旅項(xiàng)目的“差異化”，創(chuàng)新過度，過猶不及。

　　最常見的是片面理解“差異化”，認(rèn)為差異化就是要做到絕對(duì)的唯一性和排他性，這是個(gè)可怕的認(rèn)知誤區(qū)。有些事情絕對(duì)化到一定程度，其實(shí)已經(jīng)不可行了。

　　還有一種誤區(qū)，就是把簡單問題復(fù)雜化。比如，有的專家可能是為了顯示學(xué)識(shí)淵博見多識(shí)廣，恨不得總結(jié)出108種農(nóng)旅項(xiàng)目，囊括各種稀奇古怪，亂花漸欲迷人眼，不明覺厲。

　　其實(shí)，不管從什么角度分類，也就十來種。過度追求標(biāo)新立異，容易搞成非主流的很小眾項(xiàng)目，走進(jìn)窄胡同，甚至死胡同。

　　還有一種過度超前的情形是，有些企業(yè)做農(nóng)旅項(xiàng)目時(shí)過于理想化，脫離了企業(yè)的發(fā)展階段與綜合實(shí)力。項(xiàng)目要“因時(shí)、因地、因人”，人們通常重視“因時(shí)”“因地”，忽視了“因人”。

　　失敗四：只玩概念

　　農(nóng)旅項(xiàng)目的核心是產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，不是炒地皮，不能本末倒置。

　　有些開發(fā)商為了忽悠政府拿地，炮制了一些貌似田園綜合體的概念，其實(shí)只是換了馬甲的房地產(chǎn)。等到“偽田園綜合體”原形畢露，政府生厭，開發(fā)商可能也拿不到后續(xù)的土地。

　　當(dāng)然也有另外一種情形，企業(yè)被政府的“優(yōu)待”吸引。比如，政府要打造某名人故里，或者某特產(chǎn)主題，就規(guī)劃了相關(guān)特色小鎮(zhèn)，并以優(yōu)惠政策招商引資，這種情形下，企業(yè)看中政府的“優(yōu)待”而忽視了市場(chǎng)的可行性，如果投資者沒有深入分析，一沖動(dòng)就進(jìn)去干，很容易被套牢。

　　失敗五：盲目選址

　　農(nóng)旅項(xiàng)目投資過熱，會(huì)導(dǎo)致一些人喪失正常的理性判斷，在搶地大戰(zhàn)中，盲目拿下一些其實(shí)并不合適的用地。

　　有些地塊生態(tài)環(huán)境的確不錯(cuò)，看上去很美，卻是投資陷阱。農(nóng)旅項(xiàng)目不是傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)，其核心是發(fā)展產(chǎn)業(yè)，選址不能像旅游地產(chǎn)那么隨意。更何況，上一輪旅游地產(chǎn)熱潮中因選址不當(dāng)而半死不活的項(xiàng)目還少嗎？

　　農(nóng)旅項(xiàng)目的選址，有兩種理想的情形：

　　一是位于大都市圈，并有軌道交通或城際快速路與主城連接，這是農(nóng)旅項(xiàng)目的首選；二是位于大型旅游目的地，有良好的可介入性，并有足夠旅游人次流量支撐（或在開發(fā)期內(nèi)有巨大增長潛力）。