旅游投資界有一句很經(jīng)典的話，叫“投資是否賺錢，70%靠拿地”。我們首先要明確什么土地能夠用，什么土地不能夠用。當(dāng)然田園綜合體項(xiàng)目也一樣。今天小編就從田園綜合體怎么拿地？靠什么拿地？拿什么地？以及政策風(fēng)險(xiǎn)和如何規(guī)避等幾個(gè)方面為各位朋友詳細(xì)解析，希望對(duì)大家有所啟發(fā)和幫助。

　　第一、拿什么？

　　田園綜合體不像傳統(tǒng)的景區(qū)、地產(chǎn)，拿什么？首選農(nóng)村集體建設(shè)用地、四荒地。農(nóng)村集體建設(shè)用地分為宅基地、經(jīng)營性建設(shè)用地、公共設(shè)施和公益性建設(shè)用地三類。宅基地的使用對(duì)于田園綜合體開發(fā)來說是最具有商業(yè)價(jià)值的。目前它有兩種使用方式，第一種是宅基地“三權(quán)分置”，“三權(quán)分置”的政策從承包地應(yīng)用到宅基地上了，宅基地既保留了原來的體制，又可以盤活用足城市資本，也可以進(jìn)行經(jīng)營，可以直接進(jìn)行特色小鎮(zhèn)、民宿等旅游開發(fā)利用。

　　例如浙江桐廬，就是首先把宅基地確權(quán)，農(nóng)民把宅基地賣給村集體，村集體和城市資本合作共同開發(fā)民宿。第二種方式就是國務(wù)院一號(hào)文件所提出的“允許利用宅基地建設(shè)生產(chǎn)用房“，將零散的宅基地集中起來之后，做田園綜合體或者特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)用地。

　　另一個(gè)值得關(guān)注的是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是指在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)、同價(jià)。

　　入市需符合以下條件：

　　一是必須是在33個(gè)土地改革試點(diǎn)縣市才能允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市；

　　二是擬入市用地必須是建設(shè)用地，農(nóng)田等其他非建設(shè)用地是不能入市的；

　　三是擬入市用地必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃；

　　四是擬入市用地出讓用途有限制，正常是只能作為工作、商業(yè)、倉儲(chǔ)等經(jīng)營性用地，不得用地房地產(chǎn)開發(fā)。

　　當(dāng)前來說比較成功的幾個(gè)案例，都是在宅基地和農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地這兩塊來做的突破。這兩塊地的改造，基本上都是圍繞著一線二線城市或者核心城市，三線強(qiáng)城市的一些中心城市周邊。

　　農(nóng)林用地主要包括國家林權(quán)用地和村集體林權(quán)用地。無論哪種用地，都要明確一個(gè)很重要的問題，那就是林業(yè)設(shè)施用地不超過10畝。這是一個(gè)巨大的坑，例如，有1萬畝的森林，那么3%的林業(yè)用地?fù)Q算下來是多少？很多人理解是300畝建設(shè)用地，其實(shí)是不是這樣的，它有一個(gè)上限。

　　除了以上幾種地外，在整個(gè)田園綜合體開發(fā)中最好用的地是什么？四荒地。具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地。國家基本上圍繞著一個(gè)政策：誰治理誰使用誰保護(hù)誰受益，允許“四荒”使用權(quán)一定50年或更長的時(shí)間不變。

　　另外，一定要注意生態(tài)保護(hù)紅線和土地使用年限的問題。

　　生態(tài)保護(hù)紅線指在生態(tài)空間范圍內(nèi)具有特殊重要生態(tài)功能、必須強(qiáng)制性嚴(yán)格保護(hù)的區(qū)域,是保障和維護(hù)國家生態(tài)安全的底線和生命線，通常包括重點(diǎn)生態(tài)功能區(qū)域以及生態(tài)環(huán)境敏感脆弱區(qū)。納入生態(tài)保護(hù)紅線的區(qū)域，禁止進(jìn)行工業(yè)化和城鎮(zhèn)化開發(fā)，從而有效保護(hù)我國珍稀、瀕危并具代表性的動(dòng)植物物種及生態(tài)系統(tǒng)，維護(hù)我國重要生態(tài)系統(tǒng)的主導(dǎo)功能。紅線一定不要碰。

　　耕地的承包期一般是30年，草地的承包期一般是30年~50年，林地的承包期一般是30年~70年，經(jīng)國家同意可以延長。

　　有一招可以解決“土地坑”，那就是做所有的文旅項(xiàng)目投資，去看它的土地利用規(guī)劃圖和土地使用生態(tài)紅線保護(hù)圖。

　　第二、怎么拿？

　　田園綜合體開發(fā)必須要明確當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途，符合規(guī)劃使用條件的要積極爭取土地建設(shè)使用指標(biāo)，以滿足田園綜合體園區(qū)對(duì)建設(shè)用地的要求。策劃需求，規(guī)劃需求，可行性方案！前期必須準(zhǔn)備的東西！

　　以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光等用地須按建設(shè)用地進(jìn)行管理。以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂，以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地，必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理，而非按農(nóng)用地管理。

　　進(jìn)行建設(shè)用地進(jìn)行管理就必然涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，農(nóng)業(yè)設(shè)施興建之前為耕地的，非農(nóng)建設(shè)單位還應(yīng)依法履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)。這在無形中既增加了休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)成本，而且也使得田園綜合體開發(fā)變得更為復(fù)雜，甚至?xí)共糠痔飯@綜合體項(xiàng)目夭折。

　　第三、政策風(fēng)險(xiǎn)？

　　鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地，主要包括：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地、公共設(shè)施用地、農(nóng)村居民住宅用地。

　　1利用基本農(nóng)田有哪些限制

　　農(nóng)地分基本農(nóng)田和非基本、一般性農(nóng)田，基本農(nóng)田得國務(wù)院批；

　　不要超越土地利用規(guī)劃；

　　土地要用途管制，這是國家的基本原則；

　　城市建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)不得已以劣地?fù)Q好地、不得置換基本農(nóng)田。

　　2有關(guān)農(nóng)用地的一些政策限制

　　嚴(yán)禁隨意擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)用地范圍；

　　以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光的地按照建設(shè)用地的管理，稅收不一樣；

　　必須依法依規(guī)按照建設(shè)用地進(jìn)行管理，而非按照農(nóng)用地管理；

　　土地用途，所有土地用途轉(zhuǎn)換都必須部交錢；占補(bǔ)平衡。

　　3利用政策彈性空間小把戲不可持續(xù)，如何走征途拿地才有保障

　　小編建議通過正規(guī)渠道，立項(xiàng)審批申請(qǐng)建設(shè)用地，雖然條件比較多。但是也不要投機(jī)取巧，鉆漏洞，當(dāng)心自食其果。

　　四、規(guī)避限制？

　　有些人在田園綜合體開發(fā)中，可能會(huì)使用以下六種方式來規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地限制：

　　1用設(shè)施農(nóng)用地的名義直接進(jìn)行餐飲住宿的建設(shè);

　　2以建設(shè)臨時(shí)生產(chǎn)用房名義進(jìn)行修建;

　　3修建水泥柱，將建筑物騰空，以滿足不破壞耕作層的要求;

　　4修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除;

　　5以建設(shè)溫室大棚的方式建餐廳;

　　6用可移動(dòng)的集裝箱和房車進(jìn)行餐飲住宿活動(dòng)。

　　但是，以上方式為規(guī)避政策的監(jiān)管，打了“擦邊球”，還隱藏著很大不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。