特色小鎮(zhèn)發(fā)展如火如荼。眾多企業(yè)扎堆進(jìn)入特色小鎮(zhèn)開發(fā)，但許多人卻對(duì)特色小鎮(zhèn)如何盈利不甚清晰。因此，弄清特色小鎮(zhèn)開發(fā)的盈利模式至關(guān)重要。特色小鎮(zhèn)開發(fā)涉及多方，本文從政府、開發(fā)企業(yè)兩個(gè)角度解析特色小鎮(zhèn)開發(fā)的“2+5”盈利模式。

　　政府

　　政府是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的最主要推動(dòng)者，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展不僅可以推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展升級(jí)和就業(yè)人口的聚集，也給政府帶來(lái)了巨大收益。

　　1、稅收收入

　　特色產(chǎn)業(yè)作為特色小鎮(zhèn)的核心，以特色產(chǎn)業(yè)為核心而發(fā)展聚集的產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)將給政府帶來(lái)巨大的稅收收益和就業(yè)人口，從而帶動(dòng)地方的發(fā)展。同時(shí)，還可以帶動(dòng)當(dāng)?shù)匕傩盏闹赂辉鍪眨瑢?shí)現(xiàn)精準(zhǔn)扶貧。

　　2、土地溢價(jià)

　　特色小鎮(zhèn)的發(fā)展成熟必將帶來(lái)周邊土地的溢價(jià)，政府通過(guò)土地財(cái)政可以獲得大量收入。

　　除了這些財(cái)政收益以外，特色小鎮(zhèn)將為地方帶來(lái)更多無(wú)形的收益，如城市環(huán)境的優(yōu)化、民生的改善、城市影響力的提升、產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的形成、就業(yè)增加和更多高素質(zhì)人才的聚集等等，這些難以用金錢衡量的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善，是政府大力推動(dòng)特色小鎮(zhèn)開發(fā)的重要?jiǎng)恿Α?/span>

　　以玉皇山南基金小鎮(zhèn)為例，該小鎮(zhèn)根據(jù)金融人才國(guó)際化、精英型的特點(diǎn)，堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作、產(chǎn)業(yè)鏈招商、生態(tài)圈建設(shè)的模式，通過(guò)聯(lián)合政府性行業(yè)組織、龍頭企業(yè)和知名中介，開展海內(nèi)外招商及合作業(yè)務(wù)，快速推動(dòng)私募金融集聚發(fā)展，一批涵蓋股權(quán)投資、商品期貨、固定收益等方面的金融精英匯聚小鎮(zhèn)。

　　自2015年玉皇山南基金小鎮(zhèn)正式揭牌之后，已經(jīng)有1000多家對(duì)沖基金和私募基金在小鎮(zhèn)注冊(cè)，資金管理規(guī)模達(dá)5800億元(約合840億美元)。由于一般的基金公司都可以得到30%的稅費(fèi)補(bǔ)貼，更增加了其吸引力，玉皇山南基金小鎮(zhèn)現(xiàn)在已然成為上海、北京和深圳之外中國(guó)最大的對(duì)沖基金聚集地。2015年稅收超過(guò)4億元，而2016年第一季度稅收就超過(guò)了3億元，實(shí)現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)。

　　玉皇山南基金小鎮(zhèn)是由政府主導(dǎo)開發(fā)，通過(guò)特色產(chǎn)業(yè)培育、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)聚集、產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策和優(yōu)質(zhì)環(huán)境塑造，使小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，稅收猛增，并帶動(dòng)小鎮(zhèn)及周邊土地的溢價(jià)。

　　開發(fā)企業(yè)

　　作為特色小鎮(zhèn)的開發(fā)主體，涉及小鎮(zhèn)開發(fā)的前中后全鏈條，從土地整理就開始介入，往往一直延伸到小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)。對(duì)于開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以從以下幾點(diǎn)收益：

　　1、政策性資金收益

　　對(duì)于舊工業(yè)區(qū)、舊城改造，政府往往有一定的政策性資金補(bǔ)貼和土地優(yōu)惠政策，這將大大降低企業(yè)的前期投入成本。而企業(yè)在引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目落地小鎮(zhèn)時(shí)，往往政府也有相應(yīng)的招商獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼或者各項(xiàng)收入返還兜底。比如華夏幸福在特色小鎮(zhèn)開發(fā)中，采用這類盈利模式。

　　——項(xiàng)目投資建設(shè)投入由地方政府各項(xiàng)收入返還兜底

　　地方政府將委托區(qū)域內(nèi)所取得的各項(xiàng)收入地方留成部分優(yōu)先用于區(qū)域開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)工作的投入，分期返還。留成部分收入主要包括：稅收、土地使用權(quán)出讓收入、專項(xiàng)收入、專項(xiàng)基金等。

　　公共設(shè)施建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資利潤(rùn)按投資額的15%計(jì)取。

　　土地整理的利潤(rùn)按整理成本的12-15%計(jì)取。

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)、咨詢等服務(wù)費(fèi)用按照成本費(fèi)用的110%計(jì)取。

　　——招商引資補(bǔ)貼

　　收入=項(xiàng)目新增落地投資額*45%。

　　政府給予1.1-1.5倍基礎(chǔ)設(shè)施投資償還。

　　2、基礎(chǔ)建設(shè)收益

　　這里主要是指土地整理和公共基礎(chǔ)設(shè)施的工程建設(shè)收益。如開發(fā)企業(yè)受政府委托對(duì)小鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，變毛地為熟地后，通過(guò)政府回購(gòu)，獲得盈利。

　　3、旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益

　　包括旅游項(xiàng)目的現(xiàn)金流回報(bào)，旅游產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)性附加價(jià)值收益。以景區(qū)模式運(yùn)營(yíng)，除門票收入外，住宿、餐飲、購(gòu)物等業(yè)態(tài)收入也是主要盈利來(lái)源，該類模式相對(duì)清晰，市場(chǎng)上也有相對(duì)成熟和可以對(duì)標(biāo)參考的對(duì)象，其操作的關(guān)鍵在于要有專業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。

　　旅游產(chǎn)業(yè)與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間的融合可以產(chǎn)生大量的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目收益，如旅游+文化，旅游+體育，旅游+健康，旅游+養(yǎng)老養(yǎng)生等泛旅游消費(fèi)收益。

　　烏鎮(zhèn)是景區(qū)盈利的典型代表，其經(jīng)營(yíng)模式被譽(yù)為行業(yè)典范，整個(gè)古鎮(zhèn)都以景區(qū)形勢(shì)圍起來(lái)，入口處購(gòu)買門票，分為東柵和西柵，票價(jià)為東柵100元、西柵120元、聯(lián)票為150元。

　　走入烏鎮(zhèn)會(huì)發(fā)現(xiàn)各類商戶的業(yè)態(tài)不會(huì)重復(fù)，分布科學(xué)，注重與古鎮(zhèn)定位相符的業(yè)態(tài)，比如手工藝店、特色客棧、傳統(tǒng)餐飲等，會(huì)根據(jù)酒吧區(qū)，小商店區(qū)，傳統(tǒng)工藝區(qū)等進(jìn)行分布，每個(gè)細(xì)分業(yè)態(tài)只有一家店，避免商戶間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。偏重旅游的特色小鎮(zhèn)，旅游消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈完善，上下游產(chǎn)業(yè)核心都掌控在投資者手中。

　　4、地產(chǎn)項(xiàng)目收益

　　主要指二級(jí)開發(fā)，即企業(yè)通過(guò)地產(chǎn)銷售和自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)獲利。包括旅游地產(chǎn)租售、商業(yè)地產(chǎn)租售、工業(yè)地產(chǎn)租售、居住地產(chǎn)租售等。

　　雖然在特色小鎮(zhèn)的建設(shè)過(guò)程中，以地產(chǎn)運(yùn)作的理念去打造小鎮(zhèn)是為人排斥的，從企業(yè)角度來(lái)看，這的確是一個(gè)快速實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的模式，且通過(guò)特色小鎮(zhèn)政策可以獲得土地，這也是不少房地產(chǎn)等開發(fā)商進(jìn)入特色小鎮(zhèn)開發(fā)的原動(dòng)力，因此這也是一種較為重要和普遍的盈利模式，更多的是由地產(chǎn)商或地產(chǎn)主導(dǎo)的投資商操盤，在開發(fā)地產(chǎn)的同時(shí)，配套度假型項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利。

　　碧桂園科技小鎮(zhèn)是一個(gè)典型例子，小鎮(zhèn)計(jì)劃投資總額約1300億元，其規(guī)劃創(chuàng)新小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)配套用地、生活配套用地比例大致為30%：30%：40%。通過(guò)一定程度的地產(chǎn)開發(fā)用地和產(chǎn)業(yè)用地的配比，開發(fā)商可以以短平快的地產(chǎn)收益平衡見效慢的產(chǎn)業(yè)開發(fā)支出，長(zhǎng)短相濟(jì)，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

　　5、特色產(chǎn)業(yè)收益

　　主要包括特色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)與旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)。

　　特色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，涉及科教文衛(wèi)等產(chǎn)業(yè)事業(yè)導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)園、孵化園等產(chǎn)業(yè)本身開發(fā);

　　旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，包括旅游吸引核項(xiàng)目(如主題公園)、休閑消費(fèi)聚集項(xiàng)目(如休閑商街)、夜間休閑聚集項(xiàng)目(如水秀表演等)，通過(guò)項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營(yíng)獲得經(jīng)營(yíng)收益。

　　小鎮(zhèn)自身能夠依托優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)形成產(chǎn)業(yè)盈利鏈條，同時(shí)與旅游結(jié)合實(shí)現(xiàn)盈利，該類型一般自身產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較為雄厚，需要充分結(jié)合已有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行適度旅游產(chǎn)業(yè)融入、功能拓展和環(huán)境營(yíng)造。

　　比如景德鎮(zhèn)陶瓷小鎮(zhèn)，將陶瓷產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)融合，打造如陶瓷制作、陶瓷博物館、陶瓷文創(chuàng)、陶瓷轉(zhuǎn)盤等陶瓷體驗(yàn)，形成較為豐富的盈利點(diǎn)。達(dá)到產(chǎn)業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)收益、特色產(chǎn)品持續(xù)產(chǎn)出收益的效果。

　　當(dāng)前，特色小鎮(zhèn)建設(shè)已經(jīng)成為勢(shì)頭強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)風(fēng)口，為經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。政府、開發(fā)企業(yè)因其介入角色的不同，在特色小鎮(zhèn)的建設(shè)中形成了不同的盈利點(diǎn)和盈利模式，雙方合作共贏，才能讓特色小鎮(zhèn)煥發(fā)生機(jī)，可持續(xù)發(fā)展。