作為“鄉(xiāng)村振興”國家戰(zhàn)略的重要抓手，田園綜合體于2017、2018連續(xù)兩年被寫進中央一號文件。田園綜合體概念的提出，勢必對農業(yè)增值增效、農民創(chuàng)業(yè)增收、農村繁榮穩(wěn)定發(fā)揮重要的推動作用，而要發(fā)揮農業(yè)休閑、觀光、旅游等功能，必須建設配套的商業(yè)和服務設施，就必定會涉及農村土地問題。

　　田園綜合體用地有哪些紅線？

　　1.不得占用基本農田

　　基本農田俗稱“吃飯?zhí)铩薄ⅰ氨Ｃ铩保渲匾潭炔谎远鳌τ诨巨r田有“五不準”：不準占用基本農田進行植樹造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標準建設農田林網；不準以農業(yè)結構調整為名，在基本農田內挖塘養(yǎng)魚、建設用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等嚴重破壞耕作層的生產經營活動；不準違法占用基本農田進行綠色通道和城市綠化隔離帶建設;不準以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃，將基本農田納入退耕范圍;不準非農建設項目占用基本農田(法律規(guī)定的國家重點建設項目除外)。

　　2.不得超越土地利用規(guī)劃

　　各地區(qū)國土資源部門都會制定土地利用總體規(guī)劃，規(guī)劃會規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地；此外還會確定土地利用年度計劃，對年度內新增建設用地量，土地開發(fā)整理補充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。

　　3.嚴禁隨意擴大設施農用地范圍

　　以農業(yè)為依托的休閑觀光等用地須按建設用地進行管理。以農業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂，以及各類農業(yè)園區(qū)中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地，必須依法依規(guī)按建設用地進行管理，而非按農用地管理。進行建設用地進行管理就必然涉及農用地轉用審批手續(xù)，農業(yè)設施興建之前為耕地的，非農建設單位還應依法履行耕地占補平衡義務。

　　田園綜合體用地的五大主要來源

　　1.農村集體建設用地

　　指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業(yè)建設所使用的土地，主要包括：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地、公共設施用地、農村居民住宅用地。

　　2.農民自有住宅、閑置宅基地

　　農業(yè)部等部門《關于積極開發(fā)農業(yè)多種功能大力促進休閑農業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農民發(fā)展農家樂，閑置宅基地整理結余的建設用地可用于休閑農業(yè)，因此在進行休閑農業(yè)開發(fā)建設中要充分利用農民自有住宅、閑置宅基地。

　　3.四荒地

　　主要包括：依法歸我國農民集體使用的“四荒地”，農民集體經濟組織所有的“四荒地”。具體指：荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現(xiàn)行經濟環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

　　使用期限：“四荒”使用權承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。

　　4.城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤

　　指什么：指休閑農業(yè)項目建設確有必要占用耕地時先行在異地墾地，數(shù)量和質量驗收合格后，再用作建設用地。轉換方式，具體政策通過制定相應的法規(guī)來規(guī)范。如：數(shù)量上——異地墾地與當?shù)卣嫉孛娣e之比，可根據(jù)不同情況，分別為3倍、4倍、5倍。質量上——保證新墾地總產量大于所占地原產量異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣，經國家相關主管部門批準也可跨省區(qū)實施。這應該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設用地供應。當然還有許多具體政策要進一步研究，比如墾地與生態(tài)保護的問題、操作中的管理監(jiān)督問題等。

　　5.其他方式

　　《國務院辦公廳關于推進農村一二三產業(yè)融合發(fā)展的指導意見》(國辦發(fā)[2015]93號)提出，對社會資本投資建設連片面積達到一定規(guī)模的高標準農田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設用地審批手續(xù)、堅持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經營活動。

　　田園綜合體獲取土地的四大主要方式

　　1.采用土地銀行的方式

　　在完成農村土地確權工作的地區(qū)，可采用“土地銀行”的方式，實現(xiàn)農村集體土地指標的自由流轉、質押和融資。這對于農戶獲取啟動資金自營個體旅游項目和專業(yè)企業(yè)規(guī)模化獲取土地用于開發(fā)大型旅游項目而言都具有現(xiàn)實意義。

　　2.建立以土地股份為基礎的合作社

　　有條件的農村集體可以建立合作社，農戶以承包的土地入股，進行股份合作。這樣可以使土地集中經營、高效經營、形成規(guī)模化、產業(yè)化經營。這種方式，管理制度嚴格，管理方法科學，對加強休閑農業(yè)和鄉(xiāng)村旅游領域的農村集體經濟發(fā)展能力，保障發(fā)展成果切實惠及本地有著極大的促進作用。

　　3.使用農村閑置宅基地及廢棄園地

　　城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，令大量農民進城買房，農村房屋閑置，田地疏于管理。實際上，在新農村集中居住后，閑置下來的村莊農舍、廢棄林園等恰好是休閑農業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的良好發(fā)展空間。

　　對這些農村集體土地進行指標整理和農林復墾，并根據(jù)旅游產業(yè)經營需求合理配置建設用地指標，有助于提高休閑農業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的招商效率與質量。

　　4.土地置換、租賃、入股聯(lián)營等

　　對經濟效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯(lián)營等方式，統(tǒng)籌盤活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開發(fā)過程中，需要遷移部分農戶的住宅、承包地的問題;另一方面可以充分發(fā)揮土地使用價值，集約化發(fā)展，便于個人或企業(yè)經營管理。

　　田園綜合體拿地可能會步入哪些誤區(qū)？

　　1.無址可選也要選

　　有時候，土地并不像普通商品，有充分的選擇空間。在選址的過程中，土地往往獨此一家，讓你別無其他選擇。例如，家鄉(xiāng)有限的土地資源，而作為開發(fā)者，又急切的想去做，以至于無址可選的時候也要去選。這種選址方式最終效果不理想，可想而知。

　　2.有地就先拿下再說

　　田園綜合體，許多人對此并沒有深刻的見解，在沒有做好充分的休閑農業(yè)規(guī)劃前，就匆匆決定，先拿下再說，到手之后再去為它量身定做合適的衣服。至于效果很難保障，就存在較大風險。

　　3.跟著感覺走

　　做農業(yè)、田園類項目不能跟著感覺走，要了解土地如何開發(fā)與利用，還要對未來的發(fā)展有遠見，尤其是目標客戶及將來市場情況的判斷，還要有項目與市場的對接手段。唯有具備這些，才不至于陷入誤區(qū)。