田園綜合體是以旅游為引擎，以農業和農村為載體，實現鄉村現代化和新型城鎮化聯動發展的一種新模式。鄉村田園綜合體商業模式的本質是以文化旅游為引擎，經文旅引入大量客流，盤活和整合農業、農村和鄉村土地，實現田園綜合體整體價值的提升。實現以農業、鄉村為載體的吃、住、行、游、購、娛產業鏈。

　　田園綜合體其關鍵和核心是文化旅游，鄉村是生產力之母，旅游是生產力之父。田園鄉村一是偏遠，二是廉價，三是普遍。怎么讓其稀有和珍貴？最快最有效的辦法就是文旅！通過文旅改變鄉村的價值和稀缺度。

　　目前國內的田園綜合體項目，都是通過田園綜合體的概念來低價圈地，農業板塊并沒有和文旅有太多結合，產業鏈也未見成效，既沒有提高農業的附加值，也沒有發展出農業觀光為主的旅游相關的吃、住、行、游、購、娛產業。農業和旅游更像是為了地產而做的配套項目。往往都不看重文旅，但往往都死于文旅！

　　開發田園綜合體的主要難點筆者認為在于“農業、文旅、地產”三者的平衡，產業鏈的整合。開發商多為房地產商，以建設房地產為目的去的，用發展現代農業、農業旅游和田園綜合體的概念問政府低價拿地，再以田園風光+文旅配套來抬高房價，這樣的套路獲取更高的商業利潤。然后在高額利潤中挖一塊補貼文旅投資和農業項目就行了。

　　他們實際上對旅游認識十分生疏，還是房地產開發的套路：滾動開發、快進快出、賣完走人，這種思路進入田園綜合體和旅游地產必死無疑！

　　旅游搞不火，就改變不了田園鄉村偏遠、廉價和普遍的屬性，就提升不了價值，就產生不了利潤。地產的三個關鍵因素：一是地段，二是地段，三還是地段。鄉村田園綜合體也有三個關鍵：一是旅游，二是旅游，三還是旅游。

　　只有旅游搞火了，才能改變“面朝黃土背朝天”的局面，變成“手把青秧客滿田”。

　　綜上所述，田園綜合體規劃和開發的關鍵在于旅游，如何做好鄉村旅游和田園綜合體的旅游呢？我們的習慣是絕不把自己的時間和讀者的時間浪費在常規的規劃思路和理論性的文字上。不談套路，只談核心和一招制敵。

　　關于上述問題，我們主要做好四點：

　　一、意料之外

　　旅游的核心就是新奇特，發展旅游就是求新、求奇、求特。獵奇、探秘是永恒的旅游主題。歷史上中國作為農業大國，有廣大的農村，有千奇百怪的傳說，有千特萬異的風情。每個鄉村都有千百年歷史，都有自己不可復制的特點和優勢，廣闊天地大有作為。找到這些特點，包裝提升為賣點，創意建設為爆點，這是進行鄉村旅游和田園綜合體開發的關鍵。

　　提起鄉村旅游和田園綜合體開發，幾乎都是千人一面和千篇一律的思路：瓜果采摘、農耕體驗、農家樂、鄉村民宿、花海觀光等等，一句話形容就是爛到家了，完全沒動腦子。游客憑什么跑那么遠到你這兒？你憑什么跟別人的項目不一樣？特點不突出、賣點不強大、爆點不震撼，開發鄉村旅游和田園綜合體就等于把錢扔水里！

　　中國有4萬個鄉鎮，58萬個行政村，260萬個自然村落，給我個理由，憑什么我一定要到你的鄉村去？做旅游就是找理由！找到這個足夠強大的理由，你才能搞好旅游！所有失敗的鄉村旅游和田園綜合體項目都是沒找好理由，最后就沒搞好旅游！旅游搞不好，全盤都得倒！農業、觀光、地產、養老全都跟著倒。沒有旅游就沒有人流，沒有人流就沒有錢流！

　　怎么找好理由？就是要做到意料之外。意料之外就是你有別人沒有，你想到了別人沒想到。

　　比如，利用區塊鏈、大數據、人工智能、物聯網、5G等科技手段，融合文旅的策劃、規劃設計手法，來做一套跨界融合的可行性解決方案。免得，一個項目幾家設計院按個做一遍，還落不了地，甲方成了出錢的冤大頭！

　　二、情理之中

　　情理之中就是項目要吻合當地歷史文化和自然條件，不能空口無憑地無中生有。沒有依據就沒有相信，不夠絕妙就沒有說服！通過跨界融合的創意和策劃，一定要求找到強大的依據，以當地歷史文化無縫對接。因為策劃和規劃干的不是藝術創作，而是做到絕妙。

　　三、預算之內

　　旅游規劃是實操的藝術，講究落地實施。但不是說創意厲害就難于實施，創意平平就好實施。關鍵是創意強、投資少。其實，創意不僅能賺大錢，更能省大錢！好創意就是花小錢成大事。

　　四、市場之需

　　創意一定不要自我欣賞，一定不是文學和藝術創作！創意一定要符合和滿足市場的需求。什么是生意？什么是經濟？就是發現需求，滿足需求！一個旅游規劃具備意料之外、情理之中、預算之內，卻做不到市場之需，那也是白搭。所以的落腳點必須放在市場之需上，運營前置。旅游策劃和旅游規劃不是天馬行空，而是套著規則跳舞，這些規則就是人性需求、社會需求、市場需求，必須在規律的范圍內創意。而且不是小需求而是大需求！

　　田園綜合體和鄉村旅游項目是最難做的旅游項目，沒有之一！全國58萬個行政村，資源高度同質化，規劃開發更是高度同質化，請問你有沒有研究市場之需？有沒做到意料之外、情理之中？有沒有研究如何一年讓幾百萬人來你的項目？有沒有研究讓北上廣深的人都能來你的項目？全是一堆抄襲照搬、司空見慣的爛創意，完全沒有動腦筋，你怎么能把旅游搞起來，沒有大規模的游客，你談什么農業產業鏈、農旅結合、農地結合？你的地產、商業和投資回報都是扯蛋！旅游和客流才是田園綜合體的命脈！怎么創造大客流？第一是震撼性的創意，第二是震撼性的創意，第三還是震撼性的創意！