隨著游客對(duì)于旅游度假觀念的改變，具有文化體驗(yàn)、民俗風(fēng)情等功能的民宿越來(lái)越受歡迎，從而促使更多的投資人想進(jìn)入民宿行業(yè)，然而對(duì)于民宿項(xiàng)目需要具備哪些開(kāi)發(fā)條件？如何開(kāi)發(fā)？運(yùn)營(yíng)和商業(yè)模式怎么選擇？這些是想進(jìn)入民宿行業(yè)的投資人需要首先解決的問(wèn)題。

　　一、民宿開(kāi)發(fā)條件

　　1.主要條件

　　項(xiàng)目周邊以及自身?yè)碛袠O具吸引力的資源條件，包括自然資源和人文資源，能夠吸引大量游客。我們認(rèn)為，人文資源是核心競(jìng)爭(zhēng)力資源。民宿是以家庭成員為主要生產(chǎn)單位，因此民宿主人的人文情懷和人文素養(yǎng)往往成為關(guān)鍵資源的核心要素，也是傳遞真善美核心價(jià)值主張最好載體。民宿主人是民宿的魂。主人的個(gè)人魅力決定了民宿的魅力。修身養(yǎng)性齊家在民宿主人點(diǎn)滴間都能活靈活現(xiàn)的呈現(xiàn)在客戶(hù)眼前。民宿的發(fā)展必須以“旅游+住宿+幸福體驗(yàn)”為核心內(nèi)容，其中幸福體驗(yàn)包括了人文民俗、傳統(tǒng)美食、歷史掌故、美學(xué)修養(yǎng)、環(huán)保健康等等。

　　當(dāng)然，除了人文資源，優(yōu)美宜居的氣候環(huán)境也是非常重要的，適合游客居住逗留。

　　2.次要條件

　　良好的區(qū)位條件，地處熱門(mén)的旅游區(qū)、便利的交通路線上。

　　鼓勵(lì)性政策，政府對(duì)民宿項(xiàng)目的大力支持。

　　巨大的客源市場(chǎng)，能滿足民宿的發(fā)展需求。客戶(hù)細(xì)分的原則，一是屬地原則，即根據(jù)所擁有的核心資源，決定了客戶(hù)群體。二是吸附原則，即民宿的價(jià)值主張會(huì)聚集目標(biāo)客戶(hù)。

　　3.可選條件

　　民宿投資開(kāi)發(fā)可以選擇在旅游區(qū)旺季時(shí)候住宿設(shè)施緊張的區(qū)域或者具有特色居民建筑群的區(qū)域。

　　二、民宿開(kāi)發(fā)模式

　　民宿開(kāi)發(fā)主要包括四種模式，分別是自發(fā)型、協(xié)會(huì)型、政府主導(dǎo)型、開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)型等。

　　三、民宿產(chǎn)品開(kāi)發(fā)類(lèi)型

　　民宿的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，其核心命題一是提供深度的文化體驗(yàn)，二是提供日常化、生活化的幸福感，讓旅客離開(kāi)的時(shí)候，帶走了故事和回憶。因此，民宿產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)一定不能局限于住宿和簡(jiǎn)單的餐飲，應(yīng)該包含更多體驗(yàn)性的、日常化的產(chǎn)品。我們把民宿產(chǎn)品分為基本產(chǎn)品、特色產(chǎn)品、配套產(chǎn)品等。

　　1.基本產(chǎn)品

　　提供最基本的符合標(biāo)準(zhǔn)的住宿、餐飲服務(wù)，包括各種主題或者類(lèi)型的民宿以及特色早餐。

　　2.特色產(chǎn)品

　　結(jié)合民宿主人的愛(ài)好，打造創(chuàng)意民宿的休閑體驗(yàn)活動(dòng)，比如工藝品DIY、休閑娛樂(lè)中心、音樂(lè)室、沙畫(huà)制作、品茶等。

　　3.配套產(chǎn)品

　　一方面是副業(yè)產(chǎn)品，提供住宿以外的餐飲、購(gòu)物、休閑等配套產(chǎn)品，比如咖啡廳、餐廳、特產(chǎn)銷(xiāo)售等；另一方面是旅游產(chǎn)品，聯(lián)合周邊資源和景區(qū)打造主題旅游活動(dòng)，比如農(nóng)耕體驗(yàn)、垂釣、溫泉浴、滑草、古建筑觀光、景區(qū)游覽等。四、民宿項(xiàng)目商業(yè)模式的設(shè)計(jì)

　　今天企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不是產(chǎn)品間的競(jìng)爭(zhēng)，而是商業(yè)模式之間的競(jìng)爭(zhēng)。選擇合適的商業(yè)模式在很多程度上是民宿業(yè)健康發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)制勝的關(guān)鍵，我們認(rèn)為民宿業(yè)商業(yè)模式的選擇需要從如下幾個(gè)方面去考慮：

　　價(jià)值主張。價(jià)值主張用來(lái)描繪為特定細(xì)分客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值的系列產(chǎn)品和服務(wù)。這是建立成功商業(yè)模式的關(guān)鍵，也是民宿最核心的內(nèi)涵。“真”、“善”、“美”應(yīng)該是所有民宿業(yè)主共有的價(jià)值趨同。所謂真，就是返樸歸真、回歸自然、融入自然;所謂善，就是尊重自然、順應(yīng)自然、保護(hù)自然;美，則是美景、美食、美情、美性。民宿乃家外之家，能滿足人們向往綠色、健康、自然、詩(shī)意的生活;既能實(shí)現(xiàn)身心內(nèi)外的平衡涵養(yǎng)，又能體驗(yàn)東方美學(xué)雅集。當(dāng)然，價(jià)值主張不是虛無(wú)縹緲的，需要借助“關(guān)鍵資源”和“關(guān)鍵活動(dòng)”予以體現(xiàn)。

　　關(guān)鍵資源。關(guān)鍵資源是實(shí)現(xiàn)盈利的籌碼。一般情況下，關(guān)鍵資源包括2大類(lèi)，即自然資源和人文資源。所謂自然資源，或風(fēng)光秀美，或歷史底蘊(yùn)深厚，故民宿最初也是從旅游目的地發(fā)展起來(lái)的。然而我們認(rèn)為人文資源才是民宿的核心競(jìng)爭(zhēng)力資源。民宿是以家庭成員為主要生產(chǎn)單位，因此民宿主人的人文情懷和人文素養(yǎng)往往成為關(guān)鍵資源的核心要素，也是傳遞真善美核心價(jià)值主張最好載體。民宿主人才是民宿的魂。主人的個(gè)人魅力決定了民宿的魅力。修身養(yǎng)性齊家在民宿主人點(diǎn)滴間都能活靈活現(xiàn)的呈現(xiàn)在客戶(hù)眼前。

　　客戶(hù)細(xì)分。能夠精準(zhǔn)確定目標(biāo)客戶(hù)圈層，是民宿制定市場(chǎng)定位、產(chǎn)品和包裝、定價(jià)及銷(xiāo)售策略的關(guān)鍵因素，也是民宿差異化競(jìng)爭(zhēng)的需要。客戶(hù)細(xì)分的原則，一是屬地原則，即核心資源決定了客戶(hù)群體。二是吸附原則，即價(jià)值主張會(huì)聚集目標(biāo)客戶(hù)。

　　圈層營(yíng)銷(xiāo)。民宿因?yàn)榻?jīng)營(yíng)規(guī)模小，決定了其銷(xiāo)售渠道的局限性，“圈層營(yíng)銷(xiāo)”不失為一個(gè)有效方法。“圈層營(yíng)銷(xiāo)”一是品牌信息的有效傳遞和客戶(hù)面的擴(kuò)展;二是借助口碑使得品牌認(rèn)知度更趨于一致;三是作為一種客戶(hù)維系手段促進(jìn)客戶(hù)長(zhǎng)期多次購(gòu)買(mǎi)。因此品牌和口碑是民宿最重要的渠道通途。

　　客戶(hù)關(guān)系。“家人”是客戶(hù)關(guān)系最好的詮釋。住民宿，就是“回家了”，放松怡然，輕松自在。民宿與酒店本質(zhì)區(qū)別在于民宿彰顯的是“民”，而酒店的主角是“客”。民宿的主人，營(yíng)造的是“賓至如歸”的家園，蘊(yùn)含一種精神境界，追求的是個(gè)性個(gè)體的和諧和自我;其次，是“民族”的，飽含當(dāng)?shù)氐奈幕L(fēng)土人情，有淡淡的鄉(xiāng)愁，“民”居于此的目的不是單純?yōu)樗薅蓿窃凇八蕖钡臅r(shí)光中，“民”可以盡情擁享現(xiàn)實(shí)生活體驗(yàn)不到的精神產(chǎn)品。民宿“家”的情懷也將成為她長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　收入來(lái)源。民宿的收入來(lái)源主要是客房收入，收入來(lái)源單一且有一定的局限性。民宿主人還可以考慮依托周邊旅游資源提供具備當(dāng)?shù)靥厣慕?jīng)營(yíng)項(xiàng)目，與其他旅游產(chǎn)品具備較強(qiáng)的協(xié)同性和融合能力。同時(shí)，做長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，拓展相關(guān)功能，多產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)也是民宿增加收入來(lái)源一個(gè)重要方面。因而，衍生產(chǎn)品和衍生服務(wù)是民宿發(fā)展創(chuàng)新的主要著力點(diǎn)。

　　關(guān)鍵業(yè)務(wù)。安全、衛(wèi)生、環(huán)保應(yīng)是關(guān)鍵業(yè)務(wù)硬指標(biāo)。除了住宿功能舒適性外，“知識(shí)趣味性”“互動(dòng)體驗(yàn)性”“精神依托性”是設(shè)計(jì)關(guān)鍵業(yè)務(wù)應(yīng)重點(diǎn)考慮的方向。同時(shí)，故事性和場(chǎng)景體驗(yàn)性產(chǎn)品的設(shè)計(jì)是構(gòu)建業(yè)務(wù)價(jià)值鏈的一個(gè)主要方法。地要有故事，店要有故事，人要有故事，產(chǎn)品要有故事，這民宿才能長(zhǎng)久。