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2016年底，市場對于2017年的房地產(chǎn)投資一片悲觀。但實際狀況是，今年以來，三四線房地產(chǎn)銷售持續(xù)超預(yù)期、房地產(chǎn)投資超預(yù)期，很多人對此感到很困惑。
實際上，核心原因就是：棚戶區(qū)改造支撐了2017年上半年房地產(chǎn)的增長。特別是棚改貨幣化之后，拉動了整個中國目前新房市場近20%的銷量。
那么棚改現(xiàn)狀的如何、未來空間怎樣？對未來五年的房地產(chǎn)銷售、投資拉動到底多少？下面我們分享方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平的一篇專題報告。結(jié)合大量數(shù)據(jù)，本文對棚改的核心作用進(jìn)行了深入分析。
棚改的現(xiàn)狀
棚戶區(qū)是歷史形成的產(chǎn)物。大量棚戶區(qū)房屋建于我國工業(yè)化初期。這些簡易房屋建筑密集、結(jié)構(gòu)簡單、使用功能不完善、基礎(chǔ)設(shè)施不配套，很多存在消防安全隱患。隨著時間的推移，這些房屋嚴(yán)重破損，多數(shù)已成為危房。明治時期沒落的驛站
棚戶區(qū)所在城市財政狀況普遍不佳，依靠當(dāng)?shù)刎斄ν度敫脑斓哪芰τ邢蓿慌飸魠^(qū)所在企業(yè)多數(shù)已破產(chǎn)、改制，企業(yè)無力承擔(dān)房屋改造責(zé)任；同時，棚戶區(qū)居民很多是下崗職工，經(jīng)濟(jì)條件不允許對房屋進(jìn)行翻新、改造。
棚戶區(qū)分為五大類，分別是城市棚戶區(qū)、國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)、中央下放地方煤礦棚戶區(qū)。
我國棚改任務(wù)艱巨。城市棚戶區(qū)占比最高，是改造的重中之重。截止2012年末，全國城市和建制鎮(zhèn)中，各類棚戶區(qū)和危房及無管道自來水、無廚房或廁所的不成套住房有4200萬戶。2015-2017年棚改任務(wù)1800萬套。
2015-2017年的三年規(guī)劃雖然尚未完成，但從目前來看，達(dá)成棚改目標(biāo)的概率很大。2015-2016年，棚改總計1207萬套。按照三年完成約1800萬套計算，2018-2020年，國家計劃完成棚改較之前三年小幅下降約17%。2008年到2012年是全國棚改啟動的時間，未來三年的棚改計劃，年均仍然高達(dá)2008-2013年實際改造規(guī)模的近兩倍。
新時局下，中國城鎮(zhèn)化的兩個主導(dǎo)方向：小鎮(zhèn)和棚戶區(qū)改造
2017年5月24日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，聽取棚戶區(qū)改造工作匯報，確定后三年棚改目標(biāo)任務(wù)。
棚戶區(qū)改造是體現(xiàn)以人民為中心發(fā)展思想的重大民生工程，是推動新型城鎮(zhèn)化的重要舉措。近年來棚改工作取得顯著成績，過去8年已使8000多萬住房困難群眾“出棚進(jìn)樓”，既改善了民生，也帶動了有效投資消費(fèi)和去庫存。
針對一些地方棚改推進(jìn)難度加大、配套建設(shè)滯后、融資困難等問題，要落實各項支持政策和地方責(zé)任，加大督查力度，管好用好棚改專項資金，完善水電氣熱路和教育、醫(yī)療等配套設(shè)施，提高入住率，在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，確保完成2017年再開工改造600萬套的棚改任務(wù)。
實施2018年到2020年3年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，加大中央財政補(bǔ)助和金融、用地等支持，以改革創(chuàng)新的舉措、堅持不懈的韌勁啃下“硬骨頭”，兌現(xiàn)改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的承諾。
棚改是中國城鎮(zhèn)化下一個非常重要的熱點(diǎn)。新房開發(fā)基本結(jié)束之后，未來的中國城鎮(zhèn)化的方向一共有兩個。
第一個是小鎮(zhèn)方向，建造新型的城鎮(zhèn)化空間。
第二個方向就是“老大難”棚戶區(qū)改造問題。原先可能對于棚改問題無從下手，但是現(xiàn)在中央通過貨幣化，將棚改的問題落實下來了，這是非常重要的舉措。
2017年已到年中，當(dāng)前，房地產(chǎn)的銷售和投資依然是樂觀的。核心在于對去庫存充分后的市場自身補(bǔ)庫需求，以及對政府推動的棚戶區(qū)改造有信心，對棚改貨幣化產(chǎn)生的巨大銷售、投資增量有信心。
2017-2020年新開工2100萬套，棚改貨幣化安置率持續(xù)提高，將持續(xù)推動三四線去庫存。棚改拉動了巨量投資，棚改融資政策支持力度加大，參與棚改的房地產(chǎn)商能獲得項目投資額較大的收益。
在城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的歷史大潮中，棚戶區(qū)改造不僅改善著民生、改變著城市面貌，也創(chuàng)造著住房需求、拉動著房地產(chǎn)投資，是未來3年支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的核心變量之一。（文章來自網(wǎng)絡(luò)）
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