隨著大眾休閑度假時代的來臨以及散客比的增加，特色小鎮形成了兩種形式“設卡收費”和“放水養魚”兩類。設卡收費，即傳統的大門票模式，游客多為一日游的團隊客，特色小鎮的經營收入主要依賴門票消費，內部商業主要是小而散的零售購物和中低檔的餐飲這種“拉練式”、“趕鴨式”的特色小鎮游方式勢必會被逐漸淘汰，另一種是目前較為流行的“大開放、小封閉”開發模式，以散客接待為主，主要通過特色小鎮內部豐富的旅游商業來提升客單價，繼而沉淀旅游消費，因為沒有門票作為“保底收入”，該類經營形態會對旅游商業業態布局和配置的合理性提出更高的要求。本文主要講述特色小鎮旅游商業開發的四大要點，放大商業價值。

　　一：理順產權關系，開發因地制宜

　　從資本運營的角度來看，特色小鎮旅游開發項目最大的特點就是涉及的資產類型多樣，產權關系復雜，投資帶來的經濟溢出效益高，投資收益不容易控制；同時，由于產權不清，旅游資源、旅游資產的流動性差，資源的質量難以提高，資產的融資能力也得不到充分釋放，進而阻礙特色小鎮旅游的開發進程。因此，在特色小鎮商業開發過程中，首先理順產權關系，調整旅游開發收益的分配方式，以更好保護各類資源、保障旅游商業價值，成為特色小鎮旅游開發的重中之重。

　　以烏鎮西柵和同里特色小鎮為例，烏鎮西柵采用了整體規劃開發的模式，買斷了景區內所有原有住房產權，將原住居民安置在特色小鎮外圍，景區內原有住房全部作為商業開發，所有房屋經營權統一審批，整體管控；同時吸納原住民作為公司工作人員，讓其返回景區內從事經營餐飲、住宿、店鋪，既保證了業態的合理規模和有序布局，同時也調動了原住民的積極性；同里特色小鎮則由于產權關系復雜、原住民與開發商之間的關系難以調和等原因，面臨著業態混亂、同質化現象嚴重、品質層次不齊、惡性競爭頻發、管理困難等問題，因而同里特色小鎮不得不在2013年對特色小鎮商業業態重新進行統一規劃和梳理。

　　二：嚴控商業規模，明確盈利模式

　　從游客量與旅游商業的關系來看，一定量的游客能支撐的商業面積是有限的，所以在特色小鎮商業業態開發時也應控制開發的欲望，不能貪多求全。從國內目前幾家成熟的案例看，休閑商業業態的規模都不是非常大。如四川平樂特色小鎮，年接待游客量近400萬人次，商業規模僅3萬平方米；大理特色小鎮，年接待游客量近500萬人次，建筑面積3萬平方米，每條街道尺度約1000米。我們發現，這些成功特色小鎮商業的規模都控制在3萬平方米左右，且多位于主要城區的核心地段。同時，旅游者在一個商業節點所能逗留的時間和所能活動的范圍都是相對有限的，一般一條步行商業街的長度在300米左右是非常經濟的，而當長度超過500米以后，在商業街的末端，多半出現蕭條的局面。

　　特色小鎮商業盈利模式：

　　（1）特色小鎮作為收門票的景區開發時，其產品吸引力為最重要的因子。產品的區域競爭力（由旅游類型區域競爭力*資源區域競爭力決定）越強，盈利模式越傾向于門票主導的同時，租金也很顯著，即商業街成為輔助模式的可能性越大。

　　（2）特色小鎮作為開放式商業街開發時，商業的人氣聚集特性要求商業規模必須達到一定程度才能形成吸引。資源區域競爭力越強，盈利模式中存在小景點門票的可能性也越大，即“景區”作為輔助模式的可能性越大。

　　（3）特色小鎮作為度假區型開發時，區位、城市經濟、城市旅游三個因子影響最大，依托經濟發達城市的商務客群，觀光與度假并重，門票與經營復合。

　　三：特色小鎮規劃商旅文一體化

　　特色小鎮商業開發應與文化、旅游積極融合，共同形成托舉特色小鎮產業融合、旅游富民的支撐點。商業文化化，有助于形成更有地域標識的商業街區風貌。

　　商業旅游化，有助于營造更加有趣的商業街區氛圍。打造亦商亦旅的旅游商業。

　　四：層級化業態配比，大力引導居民參與

　　在特色小鎮旅游商業配置上，應形成“主力店——次主力店——本地商鋪”的層級體系，構建豐富多元的商業休閑空間。確立以精致化文化休閑商業為核心、美食購物為補充的商業業態配比方式。

　　特色小鎮規劃應充分保留本地居民的商業空間，大力引導居民參與，調動居民的積極性。希望通過積極發動特色小鎮居民的參與，激發特色小鎮居民的主人翁意識，實現旅游富民。同時，也在項目初期充分營造熱鬧的旅游商業氛圍，避免新建特色小鎮商業招商困難的局面。