田園養(yǎng)生，指的是以田園為生活空間，以農(nóng)作、農(nóng)事、農(nóng)活為生活內(nèi)容，以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展為生活目標(biāo)，回歸自然、享受生命、修身養(yǎng)性、度假休閑、健康身體、治療疾病、頤養(yǎng)天年的一種生活方式，當(dāng)前，人們對(duì)健康養(yǎng)生的需求成為繼溫飽需求之后的又一市場(chǎng)主流趨勢(shì)和時(shí)代發(fā)展熱點(diǎn)。

　　田園養(yǎng)生開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)意識(shí)鄉(xiāng)村養(yǎng)生資源的重要性。要想實(shí)現(xiàn)田園養(yǎng)生目標(biāo)，就必須讓游客體驗(yàn)農(nóng)作的樂(lè)趣，享受鄉(xiāng)村的慢生活，感受養(yǎng)生文化，感受農(nóng)活。田園養(yǎng)生項(xiàng)目的規(guī)劃與開(kāi)發(fā)，首先要保證高品質(zhì)的田園旅游空間，通過(guò)自然的農(nóng)業(yè)文化體驗(yàn)項(xiàng)目，最終達(dá)到一個(gè)“養(yǎng)生”目的。

　　鄉(xiāng)村旅游空間廣義上可以分為田園、村莊和自然。以“田園的村莊化和村莊的田園化”，來(lái)發(fā)揮田園的空間載體作用，將村莊和田園融合成一個(gè)整體，而不是單純的在野外蓋上房屋就叫田園了。由此衍生的養(yǎng)生地產(chǎn)則是以休閑種植業(yè)為依托，在經(jīng)營(yíng)休閑種植業(yè)項(xiàng)目的同時(shí)，引入房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)思維，從產(chǎn)品規(guī)劃、景區(qū)服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)推廣等方面進(jìn)行地產(chǎn)化運(yùn)作，從而更好地發(fā)揮莊園優(yōu)勢(shì)，更加深入的挖掘莊園養(yǎng)生產(chǎn)品的市場(chǎng)潛力。

　　田園養(yǎng)生項(xiàng)目：國(guó)家政策的支持

　　(一)大健康產(chǎn)業(yè)政策紅利

　　2017年5月，國(guó)家旅游局等5部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)健康旅游發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，指出要依托各地自然、人文、生態(tài)、區(qū)位等特色資源和重要旅游目的地，以醫(yī)療機(jī)構(gòu)、健康管理機(jī)構(gòu)、康復(fù)護(hù)理機(jī)構(gòu)和休閑療養(yǎng)機(jī)構(gòu)等為載體，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)高端醫(yī)療、特色專(zhuān)科、中醫(yī)保健、康復(fù)療養(yǎng)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等系列產(chǎn)品，打造健康旅游產(chǎn)業(yè)鏈。

　　這就要把健康服務(wù)業(yè)從在城市里的醫(yī)療機(jī)構(gòu)、療養(yǎng)院，搬到旅游目的地或者生態(tài)保護(hù)良好的地區(qū)，以此來(lái)滿足人們的越來(lái)越多的個(gè)性化、多層次的健康服務(wù)和旅游需求。

　　同時(shí)，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《“健康中國(guó)2030”規(guī)劃綱要》定下明確目標(biāo)：到2020年，健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模超8萬(wàn)億，到2030年達(dá)16萬(wàn)億。圖1顯示，到2016年，我國(guó)大健康產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)3萬(wàn)億元，到2020年，健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模超8萬(wàn)億，但是包括養(yǎng)生旅游在內(nèi)的一些細(xì)分領(lǐng)域還是一片藍(lán)海，隨著技術(shù)的進(jìn)步以及消費(fèi)升級(jí)，將煥發(fā)新生。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，養(yǎng)生旅游占旅游交易總規(guī)模的1%左右，2016年中國(guó)旅游市場(chǎng)總交易規(guī)模為46900億元，養(yǎng)生旅游的交易規(guī)模約為600億元。根據(jù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，現(xiàn)階段，養(yǎng)生旅游市場(chǎng)擁有良好的市場(chǎng)環(huán)境，發(fā)展空間巨大。未來(lái)5年，養(yǎng)生旅游的市場(chǎng)規(guī)模將呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，年復(fù)合增長(zhǎng)率有望達(dá)到20%。2020年市場(chǎng)規(guī)模將在1000億元左右。養(yǎng)生旅游作為大健康產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，將會(huì)是下一個(gè)投資關(guān)注點(diǎn)。

　　2011年-2016年大健康產(chǎn)業(yè)規(guī)模

　　中央1號(hào)文件指出：充分發(fā)揮鄉(xiāng)村各類(lèi)物質(zhì)與非物質(zhì)資源富集的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，利用“旅游+”、“生態(tài)+”等模式，推進(jìn)農(nóng)業(yè)、林業(yè)與旅游、教育、文化、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)深度融合。豐富鄉(xiāng)村旅游業(yè)態(tài)和產(chǎn)品，打造各類(lèi)主題鄉(xiāng)村旅游目的地和精品線路，發(fā)展富有鄉(xiāng)村特色的民宿和養(yǎng)生養(yǎng)老基地。

　　(二)發(fā)展休閑養(yǎng)生農(nóng)業(yè)的相關(guān)土地政策

　　1.休閑農(nóng)業(yè)用地使用范圍

　　--農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地

　　農(nóng)業(yè)部等部門(mén)《關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂(lè)，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。

　　但在休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據(jù)現(xiàn)有的基礎(chǔ)進(jìn)行改造和裝修。殊不知這不僅破壞了鄉(xiāng)村田野的原始風(fēng)味，而且也在無(wú)形中增加了開(kāi)發(fā)者進(jìn)行酒店住宿土地審批的難度和建設(shè)成本。

　　--農(nóng)村集體建設(shè)用地

　　主要包括：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地、公共設(shè)施用地、農(nóng)村居民住宅用地。具體是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。

　　--城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤

　　城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊(即拆舊地塊)和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊(即建新地塊)等面積共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)(以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目區(qū))，通過(guò)建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施，在保證項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各類(lèi)土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少，質(zhì)量不降低，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標(biāo)。

　　--四荒地

　　2016年中央一號(hào)文件以及《農(nóng)業(yè)部等11部門(mén)關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵(lì)利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對(duì)中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。

　　“四荒地”是農(nóng)村較豐富的土地資源，包括依法歸我國(guó)農(nóng)民集體使用的“四荒地”和農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的“四荒地”，具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地，但它們屬于寶貴資源的一種。

　　“四荒地”既可以采取家庭聯(lián)產(chǎn)承包的方式進(jìn)行承包，也可以通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式進(jìn)行承包;既可以承包給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，也可以承包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人。“四荒”使用權(quán)承包、租賃或拍賣(mài)的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)50年。

　　--其他方式

　　《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)[2015]93號(hào))提出，對(duì)社會(huì)資本投資建設(shè)連片面積達(dá)到一定規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅(jiān)持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開(kāi)展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　關(guān)閉礦區(qū)的地面遺留的原有建設(shè)用地，可直接轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施建設(shè)用地;礦區(qū)已經(jīng)占有的尾礦池、棄石堆場(chǎng)或其它棄用地可在恢復(fù)生態(tài)的同時(shí)，按一定比例(如10-20%)轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施用地，其余為工礦遺址景觀用地。

　　生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)村落搬遷出的宅基地、新農(nóng)村建設(shè)農(nóng)戶上樓遺留的宅基地，可因地制宜轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施建設(shè)用地。

　　在大面積的森林(超過(guò)10公頃)綠地作為生態(tài)旅游資源時(shí)，允許有3-5%用地轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施用地。

　　2.休閑農(nóng)業(yè)用地限制范圍

　　--不得超越土地利用規(guī)劃

　　休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)必須要明確當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途，符合規(guī)劃使用條件的要積極爭(zhēng)取土地建設(shè)使用指標(biāo)，以滿足休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)對(duì)建設(shè)用地的要求。

　　--不得占用基本農(nóng)田

　　對(duì)于基本農(nóng)田有“五不準(zhǔn)”：不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹(shù)造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng);不準(zhǔn)以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名，在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚(yú)、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等嚴(yán)重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng);不準(zhǔn)違法占用基本農(nóng)田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè);不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃,將基本農(nóng)田納入退耕范圍;不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田(法律規(guī)定的國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目除外)。因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)中必須弄清楚其是否占有基本農(nóng)田。

　　--嚴(yán)禁隨意擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)用地范圍

　　以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光等用地須按建設(shè)用地進(jìn)行管理。以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場(chǎng)所、各類(lèi)莊園、酒莊、農(nóng)家樂(lè)，以及各類(lèi)農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車(chē)場(chǎng)、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷(xiāo)等用地，必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理，而非按農(nóng)用地管理。

　　--不得超越土地利用規(guī)劃

　　休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)必須要明確當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途，符合規(guī)劃使用條件的要積極爭(zhēng)取土地建設(shè)使用指標(biāo)，以滿足休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)對(duì)建設(shè)用地的要求。

　　各地區(qū)國(guó)土資源部門(mén)都會(huì)制定土地利用總體規(guī)劃，規(guī)劃會(huì)規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地;此外還會(huì)確定土地利用年度計(jì)劃，對(duì)年度內(nèi)新增建設(shè)用地量，土地開(kāi)發(fā)整理補(bǔ)充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。

　　3.創(chuàng)新休閑農(nóng)業(yè)用地方式

　　--土地租賃、置換或入股聯(lián)營(yíng)

　　對(duì)經(jīng)濟(jì)效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯(lián)營(yíng)等方式，統(tǒng)籌盤(pán)活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要遷移部分農(nóng)戶的住宅、承包地的問(wèn)題;另一方面可以充分發(fā)揮土地使用價(jià)值，集約化發(fā)展，便于個(gè)人或企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。

　　--使用廢棄宅基地或園地

　　農(nóng)村大量房屋閑置，田地疏于管理。在新農(nóng)村集中居住后，閑置下來(lái)的村莊農(nóng)舍、廢棄林園等恰好是休閑康養(yǎng)農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的良好發(fā)展空間。

　　對(duì)這些農(nóng)村集體土地進(jìn)行指標(biāo)整理和農(nóng)林復(fù)墾，并根據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)需求合理配置建設(shè)用地指標(biāo)，有助于提高休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的招商效率與質(zhì)量。

　　--以土地股份為基礎(chǔ)建立合作社

　　農(nóng)村集體可以通過(guò)建立合作社的方式，農(nóng)戶以承包的土地入股，進(jìn)行股份合作。這樣可以使土地集中經(jīng)營(yíng)、高效經(jīng)營(yíng)、形成規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。這種方式，管理制度嚴(yán)格，管理方法科學(xué)，對(duì)加強(qiáng)休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游領(lǐng)域的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力，保障發(fā)展成果切實(shí)惠及本地有著極大的促進(jìn)作用。

　　--“土地銀行”

　　土地銀行是指主要經(jīng)營(yíng)土地存貸及與土地有關(guān)的長(zhǎng)期信用業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。土地銀行具體運(yùn)作模式是指政府出面組織，把某一區(qū)域農(nóng)民的承包地使用權(quán)、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)、以及“拆院并院”之后的農(nóng)民宅基地使用權(quán)分類(lèi)整合，“零存整貸”，加快農(nóng)地流轉(zhuǎn)，推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)模化形成。土地銀行被稱為是破解“三農(nóng)”問(wèn)題的必由之路，2009年起，土地銀行在成都試行。

　　在完成農(nóng)村土地確權(quán)工作的地區(qū)，可采用“土地銀行”的方式，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地指標(biāo)的自由流轉(zhuǎn)、質(zhì)押和融資。這對(duì)于農(nóng)戶獲取啟動(dòng)資金自營(yíng)個(gè)體旅游項(xiàng)目和專(zhuān)業(yè)企業(yè)規(guī)模化獲取土地用于開(kāi)發(fā)大型旅游項(xiàng)目而言都具有現(xiàn)實(shí)意義。

　　田園養(yǎng)生項(xiàng)目：客群分析

　　(一)偏好時(shí)尚健康旅游方式，熱愛(ài)生態(tài)旅游和高端運(yùn)動(dòng);注重文化消費(fèi)和精神享受;追求相對(duì)私密環(huán)境和帶有社交性質(zhì)的聚會(huì)式場(chǎng)所;商旅服務(wù)配套要求較高。

　　(二)消費(fèi)能力強(qiáng)，質(zhì)量要求高;該群體受季節(jié)約束小;停留時(shí)間較長(zhǎng)，其產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)力遠(yuǎn)高于大眾旅游。

　　(三)中小學(xué)生市場(chǎng)：該市場(chǎng)主體需求為求知加游樂(lè)。中小學(xué)生正處于學(xué)習(xí)認(rèn)知的初級(jí)階段，農(nóng)業(yè)旅游對(duì)他們來(lái)說(shuō)是一個(gè)認(rèn)識(shí)農(nóng)業(yè)、了解大自然的途徑。針對(duì)這一市場(chǎng)，休閑養(yǎng)生農(nóng)業(yè)應(yīng)提供科普教育相關(guān)旅游產(chǎn)品，寓教于樂(lè)。

　　(四)工薪白領(lǐng)市場(chǎng)：該市場(chǎng)主要為久居城市、尋找身心放松的人群。休閑養(yǎng)生農(nóng)業(yè)旅途可以提供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)事體驗(yàn)、節(jié)事參與等旅游產(chǎn)品，使游客在體驗(yàn)鄉(xiāng)村慢生活的同時(shí)，放松身心。

　　(五)“銀發(fā)族”市場(chǎng)：該市場(chǎng)群體為老年人，他們渴望安靜的生活、健康簡(jiǎn)單的食物、休閑的環(huán)境，通過(guò)休閑養(yǎng)生農(nóng)業(yè)旅游，他們可以體驗(yàn)耕作、收獲快樂(lè)。

　　當(dāng)下，隨著物質(zhì)生活水平的提高，人們對(duì)“健康、愉快、長(zhǎng)壽”的欲望越來(lái)越強(qiáng)烈，而單純的養(yǎng)生已難以滿足人們對(duì)高品質(zhì)生活的追求，融合時(shí)下發(fā)展迅猛的休閑旅游，養(yǎng)生旅游迎來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇。

　　田園康養(yǎng)項(xiàng)目：要注意的問(wèn)題

　　第一，要解決認(rèn)識(shí)問(wèn)題

　　田園休閑養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)涉及方方面面，前期投入很大，做成熟需要很多年，需要保持政策的連續(xù)性。但追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，對(duì)于投入大、見(jiàn)效慢的產(chǎn)業(yè)重視不足的做法時(shí)有發(fā)生，將嚴(yán)重阻礙康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，亟須改變。

　　第二，要解決觀念問(wèn)題

　　發(fā)展休閑康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鼓勵(lì)老年人異地養(yǎng)老，但對(duì)很多老年人與子女來(lái)說(shuō)，異地養(yǎng)老的觀念并不被接受。讓老人到氣候適宜、生活條件優(yōu)越的地方去養(yǎng)老也是“孝”的體現(xiàn)。

　　第三，要加大政策扶持力度，吸引社會(huì)資本參與

　　國(guó)家出臺(tái)了一系列政策鼓勵(lì)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各地應(yīng)該積極做好配套，合力促進(jìn)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在發(fā)展康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)時(shí)，政府的扶持力度在很大程度上決定了社會(huì)資本投入的積極性，政府的直接投入畢竟有限，引入社會(huì)資本是必需的。

　　第四，要培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍

　　當(dāng)前康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)急需的專(zhuān)業(yè)人才匱乏，直接制約了康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大。人才是康養(yǎng)事業(yè)發(fā)展十分重要的條件，應(yīng)重視康養(yǎng)人才隊(duì)伍建設(shè)、建立完善康養(yǎng)職業(yè)教育體系、提高康養(yǎng)職業(yè)人才培養(yǎng)質(zhì)量。