特色小鎮的運營不管是政府主導還是企業主導，一定要基于市場化運作機制，而運營的關鍵是如何實現盈利。針對運營和盈利，綠維文旅提出“3335”結構，即“3個原則+3級結構+3項內容+5大收益”，助力各地小鎮在產業運營服務收益、配套經營收益、政府補貼、稅收獎勵和產業投資五個方面實現產業增值。

三大運營原則

　　1.立足于降低營商成本

　　小鎮內部要為其市場主體與創業企業提供低成本空間，構建出一個降低營商成本的實體經濟發展引擎。在降低勞動力、公共服務、消費、信息獲取、管理等成本基礎上實現要素的聚集。因此不能房地產化，房地產化之后會拉高多方面的成本。要深化投資便利化、商事仲裁、負面清單管理等改革創新，打造有利于創新創業的營商環境。

　　2.立足于營造創新開放的人文環境

　　特色小鎮應是多維度生態系統，要在不斷地對外交流與推進拓展中，實現自我的升級更新。這一生態系統的主體——創業者和企業家可以通過企業沙龍等方式，不斷地進行理念溝通、管理溝通、經營溝通，從而達到“產業社區”內的思想互通與業務暢通。特色小鎮不僅要在硬環境上滿足進駐企業及其職業人群的多元需求，而且要在軟環境上營造創新創業、奮發奮進的良好氛圍。

　　3.立足于長遠可持續發展

　　特色小鎮的成功運營必須同時依靠政府與市場“兩只手”的作用。

　　充分發揮政府“有形的手”的調控作用，加強對小鎮內企業的市場監管和社會管理，開展生態建設和環境保護，引導小鎮建設、企業發展走上科學化、規范化、生態化的道路。

　　積極發揮市場調節“無形的手”的作用，讓特色小鎮內、外企業開展良性的自由競爭。若想借助“政府之手”享有扶持政策和收益，同時不被“市場的手”無情推開，就要做好規劃、運營、招商和管理的各個環節工作，并要知悉四大關鍵問題：政府鼓勵哪些產業，相關行業的政策落實有哪些；產業的市場前景如何，是否存在產能過剩風險；本地主導產業的發展條件與基礎是什么，競爭對手是哪些；如何與當地政府或管委會達成合作關系。

三級運營結構

　　1.政府

　　在特色小鎮的培育過程中，政府的職能定位應適度轉型和調整觀念，更好地處理管理與服務間的關系。其主要有兩點：一是要制定好規則，根據市場規律，明確政府與市場的關系；二是要維護好規則，根據合約上的內容，通過法律的方式來運行。

　　政府不是單單的土地供應，而是要在后期持續地為小鎮投入各種資源。首先，地方政府根據當地形勢，通過政策疏解，下放權力，切實為企業做好服務，而不是僅僅提出硬性要求。其次，政府要為小鎮做好宣傳，為企業做好背書。再次，政府要有一定的寬容度，允許實踐和探索。

　　2.管委會

　　管委會這類機構的存在，主要是因為目前我們的行政機制和市場機制沒有辦法完全接軌。小鎮管委會隸屬于區縣一級的政府，所以便能調配縣層面的行政資源，提高其所管轄地區的行政服務效率。管委會并沒有任何行政審批權限，其主要的職責有兩點：一是落實政策，二是提供服務。

　　3.平臺公司

　　特色小鎮要選擇合適的企業擔任平臺公司的角色，若由一個企業來主導，則最好為某一行業內具有實力的龍頭核心企業或終端品牌企業，一般要具備整條產業鏈的撬動能力。尤其要抓住產業價值鏈“微笑曲線”的兩端高利潤環節，即研發設計和品牌營銷服務，進行重點配置和服務對接。

　　此外，平臺公司通過互聯網形成各類服務平臺（需求信息、融資服務、政府資源、專家服務、成果信息等），充分聚集和優化配置平臺資源，能促進域內企業升級轉型，能推動政府的高效治理，能幫助小鎮對接外部資源，形成互補的業務關聯。

三大運營內容

　　從運營內容上來看，特色小鎮的運營包括特色產業運營、旅游運營及生活服務運營三大體系。

　　特色產業運營是特色小鎮運營的關鍵。

　　旅游運營一般由市場化的運營機構負責，與特色產業運營是兩套體系。

　　生活服務運營一是為小鎮居民提供休閑、娛樂、商業、餐飲等一般性生活服務，并根據常住人口的特征，提供高端醫療、俱樂部等定制服務；另一方面是對接城鎮體制，為產業落戶人口及其配偶子女提供職工子女入學、戶口遷移、租賃房屋等服務。

五大運營收益

　　特色小鎮的盈利來源主要有兩部分：地產增值和產業增值。地產增值是指依附在土地溢價基礎上的一種盈利模式，通過建設生產倉儲、辦公研發、商業居住等房地產物業并以出租、出售方式供入駐企業與鎮內人口使用，同時提供物業服務。產業增值是在開展運營服務和享受關聯政策基礎上實現的產業運營服務收益、配套經營收益、政府補貼、稅收獎勵和產業投資等五個方面。

　　1.產業運營服務收益

　　小鎮整合產業資源，引進各類中介服務機構，向入駐企業提供工商注冊、融資信貸、法律咨詢、人才外包、資質認證、技術中介、管理咨詢、知識產權服務、網絡通信服務等全套的產業服務，或通過自主建立公共服務平臺，為企業提供針對性的技術服務、市場營銷服務、金融信貸服務、管理咨詢服務等，并適度收取服務傭金，作為平臺服務還可以通過BPO（商務流程外包）等形式獲取長期、穩定的收益。

　　2.配套經營收益

　　圍繞產業，配套餐飲娛樂、酒店住宿、教育醫療、咖啡書吧、會議商務、會展博覽、互動體驗等生產、生活服務項目，以招商或自持等方式，形成穩定的運營收益。

　　3.政府補貼

　　特色小鎮通常要建設若干公共服務平臺及配套服務設施，以營造良好的園區環境和產業氛圍。為了鼓勵園區改善創業環境和提高服務能力，所在區域政府應適當拿出財政資金，按照“專項資金、專款專用”的原則，以項目補貼、貸款貼息等形式給予資金扶持。

　　4.獎補及補差

　　企業通過與政府“一事一議”的談判，確定各項優惠條件。這在發達地區都有很多創新探索，如企業享受稅收增值部分的讓度，政府分階段分比例按照最終實施效果進行返還；或企業享受周邊地價增值的分成。

　　5.產業投資

　　如果小鎮的產業基礎非常突出，作為企業可以圍繞其做股權投資。在小鎮建立或控股專業性的產業投資機構，如天使、VC或PE等，以此開展項目投資，或者利用小鎮內部孵化器對進駐的潛力型企業開展多種形式的股權投資，實現企業成長并獲取長期收益。各地特色小鎮的開發運營各有側重，收入來源比重各有不同，總之，特色小鎮正在由地產收益向綜合收益發生著改變。在新形勢下，多條運營線的展開，已經使特色小鎮的收益除來自土地一級、二級開發外，還包括產業項目運營收益、二級房產的運營收益及城市服務的運營收益等。特色小鎮的運營機構要不斷尋找新的盈利方式，探索出更多新的路徑。