2020年，我們迎來了建國71周年，同時(shí)也迎來了自2013年“養(yǎng)老元年”以來的第8個(gè)發(fā)展年頭。自2019年伊始民政部開始貫徹落實(shí)新修訂的《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》，再到國務(wù)院頒布《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》，中央層面共出臺(tái)了61項(xiàng)政策措施，比之前的年均15項(xiàng)要高出不少。也正是在這一年，進(jìn)一步從國家政策高度加快了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)范化，通過深化放管服改革，提速了資源配置效能，使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程在之前基礎(chǔ)上向前邁進(jìn)了一大步。

　　我們一般談及廣義的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，其核心內(nèi)涵就是圍繞生命存在提供服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，是為了生命長期健康、幸福的實(shí)現(xiàn)而形成的各種產(chǎn)業(yè)集合。站在當(dāng)下養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，我國養(yǎng)老的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)，還是基于人口結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)。從各方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)指出，我國將成為全球老齡產(chǎn)業(yè)市場潛力最大的國家。會(huì)涉及到產(chǎn)業(yè)鏈的“衣”、“食”、“住”、“行”的各個(gè)方面，并伴隨著“智能康養(yǎng)”和“金融保險(xiǎn)”等支持服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

　　基于以上的基本判斷，為了迎接產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大提升，我們需要對整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的全景做一次完整的剖析，為涉老企業(yè)和投資者展現(xiàn)一幅完整的產(chǎn)業(yè)圖景，以便能更清晰的找準(zhǔn)自身未來的戰(zhàn)略發(fā)展方向。

　　第一部分：按服務(wù)地點(diǎn)劃分的養(yǎng)老服務(wù)類型

　　一、居家養(yǎng)老是老年人在家中居住，并由所在社區(qū)提供上門服務(wù)和社區(qū)日托的養(yǎng)老服務(wù)方式，也是最傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式。這類養(yǎng)老服務(wù)的內(nèi)容主要是提供日常康復(fù)理療、醫(yī)療檢查、餐飲配送、緊急出行陪伴等。這類社區(qū)嵌入式的養(yǎng)老服務(wù)，帶有一定的社會(huì)保障屬性，往往都是以政府采購的方式與第三方運(yùn)營機(jī)構(gòu)合作，通過直接補(bǔ)貼，服務(wù)清單勾選項(xiàng)等方式給予財(cái)政支持。

　　萬科的隨園之家是居家養(yǎng)老模式的成功典范，它的運(yùn)營模式核心是，在相關(guān)民政街道領(lǐng)導(dǎo)的支持推動(dòng)下，利用企業(yè)專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，與政府基層街道、社區(qū)合作，依托社區(qū)現(xiàn)有日照點(diǎn)場地，為長者提供家門口的服務(wù)。同時(shí)，每個(gè)網(wǎng)點(diǎn)還會(huì)建設(shè)長者大數(shù)據(jù)庫，為每個(gè)社區(qū)長者建立生活、健康雙檔案并動(dòng)態(tài)更新。

　　二、社區(qū)養(yǎng)老是居家養(yǎng)老服務(wù)的重要支撐，具有社區(qū)日間照料和居家養(yǎng)老支持兩類功能，主要是為家庭日間暫時(shí)無人或者無力照護(hù)的社區(qū)老年人提供服務(wù)。這類養(yǎng)老服務(wù)的內(nèi)容主要是長者托管服務(wù)、術(shù)后康復(fù)服務(wù)、生活照料服務(wù)等，因此大多半健康老人在就近社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心享受著康養(yǎng)服務(wù)。目前正在探索“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展老年供餐、定期巡訪等形式多樣的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。

　　保利和熹生活館是社區(qū)養(yǎng)老的成功案例，其依托保利養(yǎng)老科技平臺(tái)，整合系統(tǒng)內(nèi)外的養(yǎng)老專業(yè)資源，積極發(fā)展物業(yè)+養(yǎng)老的社區(qū)服務(wù)，體現(xiàn)保利物業(yè)親情和院的服務(wù)特色。在和熹生活館內(nèi)開設(shè)長者學(xué)院、文化長廊、營養(yǎng)廚房、和熹商城、和熹之家、助浴理發(fā)室、康復(fù)理療室、健康小屋，并由專業(yè)的養(yǎng)老運(yùn)營團(tuán)隊(duì)提供多項(xiàng)服務(wù)。

　　三、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)是以專門的老齡設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，通過老齡社區(qū)、養(yǎng)老院等專業(yè)獨(dú)立的康養(yǎng)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)其基本養(yǎng)老服務(wù)功能。需具備獨(dú)立的老齡社區(qū)、有介護(hù)需求的老年對象，有完整的康復(fù)醫(yī)養(yǎng)設(shè)施和完善的醫(yī)療管理體系。對這一類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，我們也稱之為：持續(xù)照料退休中心CCRC（ContinuingCareRetirementCenter）。

　　機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)從層級上看，還可以分成高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和普惠養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

　　高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，有滿足老年人住、樂、學(xué)等多方面精神及社交層面需求的綜合性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；也有以區(qū)分醫(yī)養(yǎng)、老年教育、休閑旅游等特色主題的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

　　普惠養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，有地方政府直接投資興建并運(yùn)營的帶有普惠性質(zhì)的政府主導(dǎo)養(yǎng)老院，也有地方政府興建，委托第三方運(yùn)營的公建民營養(yǎng)老院，不論哪種形式的普惠養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，都具有社會(huì)保障和托底的功能。

　　第二部分：按提供產(chǎn)品劃分的養(yǎng)老服務(wù)類型

　　一、醫(yī)護(hù)緊貼養(yǎng)老

　　1.在社區(qū)和居家養(yǎng)老中，將公立醫(yī)療資源下沉到城市社康和鄉(xiāng)村衛(wèi)生站，通過醫(yī)聯(lián)體和醫(yī)共體模式完成基層醫(yī)療資源的覆蓋。線下通過執(zhí)業(yè)醫(yī)師定期坐診，線上通過智能化設(shè)備遠(yuǎn)程信息采集，共同實(shí)現(xiàn)健康檔案動(dòng)態(tài)更新管理。

　　2.在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老中，有獨(dú)立構(gòu)建醫(yī)療服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)分離式養(yǎng)老模式和7×24的全天候醫(yī)療服務(wù)供應(yīng)的模式，也有與外部康復(fù)醫(yī)院進(jìn)行深度合作，醫(yī)養(yǎng)簽約的方式完成與養(yǎng)老服務(wù)的結(jié)合。

　　恒大養(yǎng)生谷就是典型的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合項(xiàng)目，其圍繞全齡化健康管理，創(chuàng)設(shè)的頤養(yǎng)、長樂、康益、親子四大園，提供完整的健康管理服務(wù)，并覆蓋從孕前、嬰兒直到百歲老人的全生命周期。

　　二、活動(dòng)緊貼養(yǎng)老

　　1.在社區(qū)和居家養(yǎng)老中，通過老年活動(dòng)中心，規(guī)整散亂的興趣愛好團(tuán)隊(duì)，如廣場舞、歌唱社、書法組等，并嵌入社區(qū)長者課堂，豐富老年人的業(yè)余文化生活，滿足精神層面的需求。

　　萬科的萬頤學(xué)院被稱作辦在家門口的老年大學(xué)，其依托萬頤養(yǎng)老服務(wù)體系，通過豐富多彩的課程設(shè)置，就近滿足長者們活到老、學(xué)到老的文化需求，實(shí)現(xiàn)活有所樂、樂有所學(xué)。據(jù)悉，目前學(xué)院開班課程中，最受老年朋友歡迎的是“教你手把手用好智能手機(jī)”。

　　2.以烏鎮(zhèn)雅園為代表的學(xué)院式養(yǎng)老，將精致的課程設(shè)計(jì)帶到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，并在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老中構(gòu)建多樣的服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域的旅居式養(yǎng)老，體驗(yàn)不同社區(qū)的生活狀態(tài)。

　　烏鎮(zhèn)雅園采用的是新民國建筑風(fēng)格，以原生態(tài)自然景觀，加以江南園林式造林手法，詩情畫意，師法自然。其間還設(shè)置了烏鎮(zhèn)頤樂學(xué)院，集聚6大功能區(qū)塊，是一座功能齊備、設(shè)施先進(jìn)、模式豐富、規(guī)模龐大的復(fù)合休閑健康養(yǎng)老主題園區(qū)。

　　第三部分：養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式解析

　　就目前諸多養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的提供中，能厘清商業(yè)模式，盈利途徑的唯有養(yǎng)老地產(chǎn)這一板塊，但同時(shí)與傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目相比，養(yǎng)老地產(chǎn)還處于起步階段，在開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營等方面還存在很多問題，除具有地產(chǎn)行業(yè)共同的資金投入量大特性外，還具有回收周期長等特點(diǎn)，由此資金問題成為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵因素。

　　針對養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利分析，唯有從“收入來源”角度入手，才能梳理出其背后的商業(yè)模式邏輯，以及客戶價(jià)值主張、客戶細(xì)分等諸多關(guān)鍵要素。

　　一、以售為主

　　掙賣房錢

　　這類養(yǎng)老地產(chǎn)是以出售養(yǎng)老住宅產(chǎn)權(quán)房為核心，附加了養(yǎng)老功能和概念，并提供部分基礎(chǔ)物業(yè)+健康管理的增值養(yǎng)老服務(wù)，這些項(xiàng)目主要的問題是客戶群體往往都是全齡結(jié)構(gòu)，會(huì)讓專業(yè)的康養(yǎng)服務(wù)弱化，導(dǎo)致給客戶的感受是賣房為主，養(yǎng)老為輔。但對于項(xiàng)目開發(fā)商而言，增加了住宅地產(chǎn)銷售的亮點(diǎn)，資金回籠快，模式可復(fù)制。

　　二、以租為主

　　掙租金或會(huì)員費(fèi)

　　1.養(yǎng)老物業(yè)只租不售，房企擔(dān)當(dāng)運(yùn)營商角色，專注賣服務(wù)，等同高端養(yǎng)老院，這一類以租為主項(xiàng)目有很多成功的案例，例如：中大地產(chǎn)的朗和杭州國際醫(yī)養(yǎng)中心，泰康人壽旗下的養(yǎng)老社區(qū)。這些項(xiàng)目均是依據(jù)戶型差異，按月收取租賃費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，而對于險(xiǎn)企的養(yǎng)老社區(qū)還有購買保險(xiǎn)產(chǎn)品的先決條件方可入住。

　　2.房企自持物業(yè)，等同長租公寓的模式運(yùn)營，但對于收費(fèi)方式采取會(huì)員制，結(jié)合旅游旅居，靈活享受各項(xiàng)服務(wù)。這些項(xiàng)目在入住前都需要一次性繳納一筆不菲的入會(huì)費(fèi)，會(huì)籍可繼承、可內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，離開后還可退還會(huì)費(fèi)，入住后還需要根據(jù)房型繳納相應(yīng)的租賃費(fèi)和服務(wù)費(fèi)。上海親和源養(yǎng)老社區(qū)是目前運(yùn)營最成功的會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)，其會(huì)籍的搶購風(fēng)潮一直持續(xù)至今，仍有不少老年朋友在排隊(duì)等待空出的會(huì)籍名額。

　　三、租售并舉

　　即掙賣房錢，又掙租金會(huì)員費(fèi)

　　這類項(xiàng)目類似成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式，出售部分資產(chǎn)以降低資金壓力，同時(shí)也通過自持部分資產(chǎn)，享受物業(yè)升值和持續(xù)收益，這類項(xiàng)目適用于普通養(yǎng)老公寓和大型混合式養(yǎng)老社區(qū)。這類項(xiàng)目的優(yōu)劣勢也是非常顯著的，一方面能降低資金壓力，提升持續(xù)盈利能力，另一方面對物業(yè)管理和康養(yǎng)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)能力的差異化構(gòu)建要求較高。典型案例是：萬科地產(chǎn)的幸福匯，以及重慶中鐵任之健康城項(xiàng)目。

　　如同多數(shù)新興行業(yè)，健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也經(jīng)歷了產(chǎn)業(yè)初創(chuàng)階段的“散小亂差”的過程，隨著大規(guī)模、專業(yè)化“領(lǐng)頭企業(yè)”的出現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)周期逐漸從初創(chuàng)階段的一片亂象，向規(guī)模化階段的“專業(yè)化”進(jìn)程推進(jìn)。我們有理由相信，隨著國家和地方政策的不斷扶持，逐步細(xì)化落地，標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、多產(chǎn)業(yè)融合，監(jiān)管手段與措施的陸續(xù)出臺(tái)，從而能吸引眾多實(shí)力企業(yè)紛紛布局健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，百花齊放之后，專業(yè)化的實(shí)力企業(yè)逐漸成為產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)者與弄潮者。