我們做農(nóng)場的朋友，有的知道在什么性質(zhì)的土地上做什么事，有的就打擦邊球，更有干脆厲害的，不管土地什么性質(zhì)就是建項目。

　　建議大家，在做農(nóng)場前一定要了解土地性質(zhì)，別等著農(nóng)場都建完了，發(fā)現(xiàn)屬于違規(guī)用地，那就虧大了！基于土地使用問題，我們搜集了所有和土地相關的政策文件，提出用地的3個誤區(qū)和3條用地的建議。

　　1、常見的用地誤區(qū)

　　（一）占用基本農(nóng)田

　　如果拿基本農(nóng)田去做非農(nóng)建設，那妥妥的就是挨整的對象。

　　《基本農(nóng)田保護條例》第十五條是這么規(guī)定的：“基本農(nóng)田保護區(qū)經(jīng)依法劃定后，任何單位和個人不得改變或者占用。國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實無法避開基本農(nóng)田保護區(qū)，需要占用基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉用或者征收土地的，必須經(jīng)國務院批準。

　　”看到?jīng)]，想動用基本農(nóng)田，得經(jīng)國務院批準，這門檻那不是一般高，所以，選址時請務必避開基本農(nóng)田。

　　（二）把設施用地當建設用地

　　有人說了，我去國土查了，我這塊地不是基本農(nóng)田呀，也批了設施用地了，不照樣被拆了嗎？坑就坑在這個“設施用地”上了。

　　2014年國土資源部發(fā)布了一個127號文件，雖然說文件中是有規(guī)定：“附屬設施用地規(guī)模原則上控制在項目用地規(guī)模5%以內(nèi)，但最多不超過10畝；規(guī)模化畜禽養(yǎng)殖的附屬設施用地規(guī)模原則上控制在項目用地規(guī)模7%以內(nèi)（其中，規(guī)模化養(yǎng)牛、養(yǎng)羊的附屬設施用地規(guī)模比例控制在10%以內(nèi)），但最多不超過15畝；”。

　　相關文件同時還規(guī)定了設施用地的使用范圍：

　　1、工廠化作物栽培中有鋼架結構的玻璃或PC板連棟溫室用地等;

　　2、規(guī)模化養(yǎng)殖中畜禽舍（含場區(qū)內(nèi)通道）、畜禽有機物處置等生產(chǎn)設施及綠化隔離帶用地；3、水產(chǎn)養(yǎng)殖池塘、工廠化養(yǎng)殖池和進排水渠道等水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設施用地；

　　4、育種育苗場所、簡易的生產(chǎn)看護房（單層，小于15平方米）用地等。”

　　5、設施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中必需配套的檢驗檢疫監(jiān)測、動植物疫病蟲害防控等技術設施以及必要管理用房用地；

　　6、設施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中必需配套的畜禽養(yǎng)殖糞便、污水等廢棄物收集、存儲、處理等環(huán)保設施用地，生物質(zhì)（有機）肥料生產(chǎn)設施用地；

　　7、設施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中所必需的設備、原料、農(nóng)產(chǎn)品臨時存儲、分揀包裝場所用地，符合“農(nóng)村道路”規(guī)定的場內(nèi)道路等用地。”

　　注意，配套設施用地是指由農(nóng)業(yè)專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等，從事規(guī)模化糧食生產(chǎn)所必需的配套設施用地。包括：晾曬場、糧食烘干設施、糧食和農(nóng)資臨時存放場所、大型農(nóng)機具臨時存放場所等用地。”

　　還有一些禁區(qū)，譬如：“嚴禁隨意擴大設施農(nóng)用地范圍，以下用地必須依法依規(guī)按建設用地進行管理：經(jīng)營性糧食存儲、加工和農(nóng)機農(nóng)資存放、維修場所；以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂；以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地。”也就是說，設施用地仍然是按農(nóng)地來管理的，并不等同于建設用地。而不管是基本農(nóng)田還是一般耕地，“農(nóng)地非農(nóng)”都是被打擊的對象。

　　（三）有指標沒手續(xù)

　　這一類最可惜，因為政府已經(jīng)批給項目建地指標了，甚至還給了特別低的價格。只是企業(yè)因為種種原因，并沒有經(jīng)過正常的招拍掛流程，沒有手續(xù)。所以說，這一類項目最可惜。

　　2、休閑農(nóng)業(yè)該往哪里放？

　　那么問題來了，基本農(nóng)田也不讓干，一般耕地也是諸多限制，一些青山綠水的地方迫于環(huán)保的壓力也不讓做，那休閑農(nóng)業(yè)究竟該往哪里做？

　　（一）往村里放

　　在拆違過程中，像西安的袁家村、河南郝堂村村、成都明月村等等，這些在村子里做的休閑項目都沒有被拆。

　　再回顧2019年的中央一號文件，全文沒有出現(xiàn)“休閑農(nóng)業(yè)”這4個字，而是被“鄉(xiāng)村旅游和休閑游”取代。

　　所以，大膽猜想，國家是不希望老板們?nèi)σ粔K地自己悶聲發(fā)大財，而是希望您到村莊里去，和農(nóng)民綁在一起搞事情，您吃肉的時候也給農(nóng)民們來點湯。

　　2018年，國家提出鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，《中共中央國務院關于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》中明確指出：“建設一批設施完備、功能多樣的休閑觀光園區(qū)、森林人家、康養(yǎng)基地、鄉(xiāng)村民宿、特色小鎮(zhèn)。對利用閑置農(nóng)房發(fā)展民宿、養(yǎng)老等項目，研究出臺消防、特種行業(yè)經(jīng)營等領域便利市場準入、加強事中事后監(jiān)管的管理辦法。發(fā)展鄉(xiāng)村共享經(jīng)濟、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、特色文化產(chǎn)業(yè)。”所以，往村里搞，目前來看是一條安全的路。

　　（二）往田園綜合體/特色小鎮(zhèn)里搞

　　田園綜合體和特色小鎮(zhèn)一般是比較大的項目，少則幾億，多則幾十億、幾百億的項目。所以，他們和政府有對話的機會，可以協(xié)調(diào)出一些建設用地指標。

　　可是，這么大的項目一般會采用“平臺+招商”的形式開展，業(yè)主搭建好平臺，做好規(guī)劃，要來指標，但是里面的子項目如親子、民宿、餐飲、酒店、采摘等等往往需要招商，通過合作的方式開展。

　　這時，我們有運營能力的老板可以去這些大項目里當一塊磚，做其中的一個自己擅長的業(yè)態(tài)。

　　（三）放有建地指標的農(nóng)田里放

　　從過去的一些經(jīng)驗看，一些千萬級的項目是有可能從政府那里協(xié)調(diào)出一些建設用地指標的。或者有一些國營農(nóng)場，本身就有建設用地指標，可以通過直接向農(nóng)場或市縣政府承包。農(nóng)田部分做大環(huán)境，建設用地指標來做餐飲、住宿、游樂等板塊。