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特色小鎮(zhèn)當(dāng)前處于初期發(fā)展階段，盈利模式仍處在摸索過程。中國(guó)缺少成熟的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，在“去房地產(chǎn)化”和“產(chǎn)業(yè)立鎮(zhèn)”的政策導(dǎo)向之下，對(duì)于來自傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)機(jī)構(gòu)，無論是商業(yè)思維的轉(zhuǎn)變還是產(chǎn)業(yè)要素的開發(fā)和導(dǎo)入，運(yùn)營(yíng)特色小鎮(zhèn)都是巨大挑戰(zhàn)。
隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速、城市群概念興起以及決策層的高度支持，地處城市群中三四線城市的特色小鎮(zhèn)因其資源優(yōu)勢(shì)而迎來爆發(fā)期。
站上風(fēng)口！中國(guó)要建1000個(gè)“特色小鎮(zhèn)”資本蜂擁而來！
2016年2月，國(guó)wu院頒發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》，明確提出加快培育具有特色優(yōu)勢(shì)的小城鎮(zhèn)，帶動(dòng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和農(nóng)民就近城鎮(zhèn)化。當(dāng)年7月21日，住建部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部明確提出，到2020年我國(guó)將培育1000個(gè)左右的特色小鎮(zhèn)，并公布北京市房山區(qū)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)等127個(gè)鎮(zhèn)為第一批中國(guó)特色小鎮(zhèn)。
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，目前，各區(qū)域的特色小鎮(zhèn)正在蓬勃建設(shè)中，首批特色小鎮(zhèn)主要分布在我國(guó)東部，又以華東地區(qū)最為密集，共39個(gè)，約占127個(gè)小鎮(zhèn)的30%。當(dāng)前特色小鎮(zhèn)建設(shè)成效已逐步顯現(xiàn)，然而不容忽視的是已經(jīng)出現(xiàn)一些問題亟待解決。
特色小鎮(zhèn)的建設(shè)如果僅僅按照過去的房地產(chǎn)開發(fā)模式，設(shè)幾個(gè)新區(qū)、建一些特異風(fēng)格的建筑等形式，已然不能滿足當(dāng)前特色小鎮(zhèn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)和市場(chǎng)訴求。
特色小鎮(zhèn)生成邏輯
特色小鎮(zhèn)，是指依賴某一特色產(chǎn)業(yè)和特色環(huán)境因素（如地域特色、生態(tài)特色、文化特色等），在一至三平方公里的用地上將產(chǎn)、城、人、文的理念與功能進(jìn)行整合，打造具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內(nèi)涵、旅游特征和一定社區(qū)功能的綜合開發(fā)項(xiàng)目。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者綜合調(diào)研了目前市場(chǎng)上的特色小鎮(zhèn)。從發(fā)展路徑看，中國(guó)的特色小鎮(zhèn)興起于浙江，壯大于長(zhǎng)三角。如今，正以燎原之勢(shì)在全國(guó)蔓延開來，逐漸成為我國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要抓手。借政策東風(fēng)，特色小鎮(zhèn)成為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新方向。無論是碧桂園、華僑城、綠城、華夏幸福等品牌房企，還是宏泰等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，或是上海元合、內(nèi)蒙億利金威這類地方企業(yè)，都將轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略指向“特色小鎮(zhèn)”。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，按不同功能分類，特色小鎮(zhèn)目前主要有智慧生態(tài)科技小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)、生態(tài)小鎮(zhèn)、影視小鎮(zhèn)、汽車小鎮(zhèn)、金融小鎮(zhèn)、航空小鎮(zhèn)、旅游小鎮(zhèn)等類型。
不過，高力國(guó)際研究發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過近一年的快速發(fā)展，全國(guó)已經(jīng)形成了眾多以一產(chǎn)、二產(chǎn)或者三產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的特色小鎮(zhèn)。以京津冀區(qū)域?yàn)槔吡?guó)際認(rèn)為該區(qū)域已經(jīng)形成了依托八大產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特色小鎮(zhèn)布局。當(dāng)前全國(guó)特色小鎮(zhèn)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中，以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量居多，特別是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然也有依托第一產(chǎn)業(yè)即農(nóng)業(yè)，特別是新興農(nóng)業(yè)形成的田園綜合體和新興農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)。
高力國(guó)際認(rèn)為，在特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)路徑中，以三產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)更容易形成人口聚集效應(yīng)。從產(chǎn)業(yè)生成邏輯模型中，可以看到產(chǎn)業(yè)協(xié)同是非常重要的一個(gè)維度。這也是特色小鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)園和文旅古鎮(zhèn)等傳統(tǒng)有特色的小鎮(zhèn)最重要的區(qū)別之一。
經(jīng)過對(duì)全國(guó)多個(gè)特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)生成邏輯和定位分析，高力國(guó)際發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前特色小鎮(zhèn)由于體量相對(duì)產(chǎn)業(yè)新城較小，因此對(duì)要素的融合要求會(huì)更高。與之對(duì)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，在縱向存在從產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)到產(chǎn)業(yè)應(yīng)用和產(chǎn)業(yè)服務(wù)的延伸；在橫向上融合形成的產(chǎn)業(yè)將會(huì)是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)路徑之一，尤其是三產(chǎn)和二產(chǎn)的融合發(fā)展。
戴德梁行北中國(guó)區(qū)策略發(fā)展顧問部主管王晨表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，基于地方特色而塑造的特色小鎮(zhèn)成為更符合新型城鎮(zhèn)化要求的主題空間和促進(jìn)就地城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場(chǎng)。需要在結(jié)合各自地區(qū)的具體情況打造的同時(shí)，注重“質(zhì)”的發(fā)展，即要和當(dāng)?shù)匚幕⒆匀簧剿⑻厣Y源結(jié)合，形成獨(dú)具特色I(xiàn)P的主題性小鎮(zhèn)。
特色小鎮(zhèn)之路怎么走?
業(yè)內(nèi)觀察人士、《特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建指南》一書作者陳根認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)由于受到國(guó)家層面的直接推動(dòng)，因此可以獲得不同層面的政策優(yōu)勢(shì)。可以說在比較短的時(shí)間內(nèi)就吸引了大量的資本關(guān)注，這其中不乏房企身影。之所以房企要躋身其中，背后更主要的因素顯然是跟土地有關(guān)。在當(dāng)前土地出讓條件不斷升級(jí)的環(huán)境下，房企獲得生產(chǎn)資源，也即土儲(chǔ)資源的競(jìng)爭(zhēng)壓力與日俱增。但相反，特色小鎮(zhèn)卻有著相對(duì)優(yōu)惠的土地配套政策。簡(jiǎn)單點(diǎn)說，房企進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)關(guān)心的并不是特色小鎮(zhèn)本身，而是特色小鎮(zhèn)所配套的土地資源。
毋庸置疑，房企希望借此次特色小鎮(zhèn)風(fēng)口，獲得轉(zhuǎn)型或多元發(fā)展的機(jī)會(huì)。但陳根指出，自身資源、經(jīng)營(yíng)能力等方面的局限，導(dǎo)致房企很難真正意義上的經(jīng)營(yíng)特色小鎮(zhèn)。
他認(rèn)為，從國(guó)家層面來看，此次大力推動(dòng)特色小鎮(zhèn)的真正意圖是為了培育國(guó)家產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，是為了在智能科技的物聯(lián)網(wǎng)時(shí)代能夠重新獲得產(chǎn)業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。“回顧中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)之所以崛起，最關(guān)鍵因素是在改革開放的歷史時(shí)間點(diǎn)上，剛好遇到了上一次的全球產(chǎn)業(yè)分工，并抓住了最后的尾巴，也就是制造環(huán)節(jié)。就造就了今天特色小城鎮(zhèn)以制造業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集群經(jīng)濟(jì)模式。”
在面對(duì)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的新常態(tài)下，依賴于以制造為主導(dǎo)的特色小城鎮(zhèn)模式的發(fā)展路徑，并不能讓中國(guó)在以新興科技為主導(dǎo)的新一輪全球產(chǎn)業(yè)分工中獲得新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，政府希望根據(jù)新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)，占領(lǐng)以科技、智能等高附加值的高端產(chǎn)業(yè)，必然要根據(jù)這些產(chǎn)業(yè)、人才的特性來培育相匹配的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，這就是特色小鎮(zhèn)的國(guó)家意圖。
從這個(gè)層面可以推導(dǎo)出特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容所圍繞的主要就是兩個(gè)：一是以新興產(chǎn)業(yè)為代表的互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、大數(shù)據(jù)、智能制造、基因工程等高端產(chǎn)業(yè)；二是以文旅、教育、服務(wù)咨詢?yōu)榇淼母叨塑泴?shí)力產(chǎn)業(yè)。
以浙江版的特色小鎮(zhèn)主要指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)來看，規(guī)劃面積3平方公里左右，核心區(qū)面積1平方公里左右，這兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)；以及相關(guān)的建筑特色、旅游配套、居住配套、生活配套等要求可以看出，特色小鎮(zhèn)的核心在于產(chǎn)業(yè)，而非住宅或商業(yè)。所有的標(biāo)準(zhǔn)與要求都是圍繞在新興產(chǎn)業(yè)特色培育這一核心要素上，其生活、居住配套可以理解為是圍繞著這些產(chǎn)業(yè)所導(dǎo)入的高素質(zhì)人才的一種配套性服務(wù)。
因此以培育產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)為核心的特色小鎮(zhèn)，顯然不是房企的強(qiáng)項(xiàng)。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的培育不僅周期長(zhǎng)，同時(shí)需要產(chǎn)業(yè)人才與產(chǎn)業(yè)資源的有效整合，而這種講究持續(xù)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)模式對(duì)于房企而言顯然是具有挑戰(zhàn)性的。
陳根認(rèn)為，對(duì)于房企而言，要想進(jìn)入特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，目前來看需要合作分工，尋找到產(chǎn)業(yè)資源，然后發(fā)揮各自所擅長(zhǎng)的方向。房企負(fù)責(zé)建設(shè)宜居、宜業(yè)、宜游的小鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)資源方負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)資源的導(dǎo)入、培育、經(jīng)營(yíng)。房企如果在缺失產(chǎn)業(yè)資源合作的情況下，貿(mào)然進(jìn)入特色小鎮(zhèn)行列，很可能將面臨投資虧損或者項(xiàng)目“爛尾”。
發(fā)展路徑：先天融合
與產(chǎn)業(yè)園不同的是，特色小鎮(zhèn)要實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素、生活要素和生態(tài)要素的融合發(fā)展。在前期開發(fā)階段就需要明確產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。而很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展都存在從“0”到“1”的過程。
在產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展前期，通常會(huì)出現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、當(dāng)?shù)卣?jīng)驗(yàn)較少、比較依賴非產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品盈利以及園區(qū)產(chǎn)業(yè)單一等問題；在發(fā)展成熟后，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)附加值相對(duì)較高，產(chǎn)業(yè)也成為園區(qū)的主盈利點(diǎn)，同時(shí)產(chǎn)業(yè)格局有所提升。
王晨表示，在特色小鎮(zhèn)的“小鎮(zhèn)”方面，應(yīng)注意到小鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)功能完備性，除產(chǎn)業(yè)功能、旅游設(shè)施外，應(yīng)具備居住及其他城鎮(zhèn)配套的自我滿足。特色小鎮(zhèn)中應(yīng)有真正的原居民，同時(shí)能留住外來訪客7×24小時(shí)、甚至更長(zhǎng)時(shí)間停留，并在小鎮(zhèn)中形成規(guī)模化、重復(fù)性的消費(fèi)。
在開發(fā)企業(yè)實(shí)際運(yùn)作中，相較于產(chǎn)業(yè)園，特色小鎮(zhèn)也具有先天優(yōu)勢(shì)。高力國(guó)際調(diào)研發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商由于缺少產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，一般都難以對(duì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行深入系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和定位，特別是難以對(duì)特定產(chǎn)業(yè)上下游環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)致的考量。但良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的初始驅(qū)動(dòng)力，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展需要靠產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入來帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的形成，從而實(shí)現(xiàn)小鎮(zhèn)的空間結(jié)構(gòu)、社會(huì)結(jié)構(gòu)融合。
不過，值得關(guān)注的是，特色小鎮(zhèn)當(dāng)前處于初期發(fā)展階段，盈利模式仍處在摸索過程。中國(guó)缺少成熟的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，在“去房地產(chǎn)化”和“產(chǎn)業(yè)立鎮(zhèn)”的政策導(dǎo)向之下，對(duì)于來自傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)機(jī)構(gòu)，無論是商業(yè)思維的轉(zhuǎn)變還是產(chǎn)業(yè)要素的開發(fā)和導(dǎo)入，運(yùn)營(yíng)特色小鎮(zhèn)都是巨大挑戰(zhàn)，過渡到“產(chǎn)業(yè)立鎮(zhèn)”也必將經(jīng)歷一個(gè)過程。
“大家摸著石頭過河，是一個(gè)比較初期的階段。”王晨表示。
據(jù)高力國(guó)際了解，很多國(guó)內(nèi)知名的開發(fā)機(jī)構(gòu)都有深耕產(chǎn)業(yè)的決心，但初期階段照搬傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式到特色小鎮(zhèn)，在很多情況下也是開發(fā)機(jī)構(gòu)圍魏救趙、曲線救國(guó)的無奈之舉。因此一些開發(fā)商選擇和產(chǎn)業(yè)主體合作，借此嫁接不同資源、導(dǎo)入強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，以聯(lián)合開發(fā)等方式形成產(chǎn)城融合基礎(chǔ)，從而打造完備的特色小鎮(zhèn)。
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